2025-2026亚洲REITs研究报告_92页_14mb

报告摘要

亚洲REITs市场研究报告总结（2025-2026）

核心内容概览

截至2026年3月31日，亚洲REITs市场活跃产品共计289支，总市值达2,794亿美元，较2024年末增长18%。中国内地成为市场扩容的核心力量，贡献21支新增产品，使该市场成为亚洲最大的REITs市场之一。印度REITs市值首次超越中国香港，成为亚洲第四大市场。尽管亚洲市场整体规模仍远低于美国（15,047亿美元），但其增长潜力巨大。

主要观点

市场扩容与结构优化：
- 亚洲REITs市场持续扩容，新增产品主要集中在工业/物流、零售及可持续发展领域。
- 成熟市场（日本、新加坡、中国香港）市值温和增长，新兴市场（如印度、马来西亚）则快速扩张。
- 中国内地基础设施公募REITs进入常态化发行阶段，成为亚洲增长最快的市场。
政策与市场环境影响：
- 货币政策是亚洲REITs市场共同的核心影响因素，各国利率变化对市场估值和杠杆率有显著影响。
- 中国香港推出“房地产基金专线”优化REITs上市流程，新加坡放宽杠杆限制，日本维持高杠杆态势。
业态表现分化：
- 不同物业类型REITs表现差异显著，其中数据中心REITs表现亮眼，酒店、办公REITs受市场波动影响较大。
- 中国内地基础设施公募REITs中，消费基础设施和产业园区表现分化，数据中心和工业厂房则表现出较强的抗周期能力。
ESG实践进展：
- 亚洲REITs行业逐步从自愿披露转向强制披露，与国际标准（如ISSB）接轨。
- 气候风险和温室气体排放成为披露重点，范围三排放核算和第三方鉴证成为未来发展方向。

关键信息

市场规模与增长

亚洲REITs市场：289支，总市值2,794亿美元，同比增长18%。
中国内地基础设施REITs市场：79支，发行规模2,155亿元，总市值2,213亿元，同比增长19%。
印度REITs市场：市值增长62%，首次超越中国香港，成为亚洲第四大REITs市场。
新加坡REITs市场：市值增长14%，成为亚洲第二大REITs市场。

财务指标对比

杠杆率：
- 日本：46%
- 新加坡：39%
- 中国香港：32%
- 美国：无法定上限，但市场整体杠杆水平与日本、新加坡相近。
分派收益率：
- 日本：6.5%
- 新加坡：6.0%
- 中国香港：5.1%
- 美国：3.7%
市净率（P/B）：
- 日本：1.06（溢价）
- 新加坡：0.77（折价）
- 中国香港：0.35（折价）

REITs市场表现

日本市场：
- 办公REITs表现强劲，分派收益率达4.6%，市净率1.22。
- 酒店REITs因资产处置及翻新导致分派收益率下降，但整体市场信心增强。
新加坡市场：
- 数据中心REITs表现优异，分派收益率提升至5.8%。
- 酒店REITs因非核心资产处置及翻新，分派收益率大幅下滑至5.4%。
中国香港市场：
- 工业/物流REITs分派收益率逆势上升至10.5%，成为市场亮点。
- 办公、零售REITs分派收益率下降，但整体市场呈现修复态势。

市场格局与资产配置

城市分布：
- 中国香港REITs资产配置集中于一线城市（60%），新加坡则更注重主要二线城市（52%）及工业/物流资产。
持有内地资产情况：
- 新加坡和中国香港共持有130处内地不动产项目，其中新加坡10支REITs持有26%的内地资产，中国香港6支REITs持有55%的内地资产。
- 交易以存量退出为主，如凯德雅诗阁信托出售天津物业，凯德中国信托出售长沙物业。

中国内地基础设施REITs市场发展

发行概况：
- 2025年新增20支产品，其中18支为不动产权REITs，占比90%。
- 数据中心、消费基础设施、仓储物流等新兴业态持续发力，发行规模增长显著。
市值表现：
- 不动产权REITs市值占比60%，其中消费基础设施市值最高（19%）。
- 收费收益权REITs市值占比40%，但整体表现疲软，受经营权期限及现金流影响。
交易与流动性：
- 2025年成交额达1,429亿元，日均成交额增长39%。
- 换手率持续走低，市场呈现长期配置特征，机构投资者占比突破97%。
杠杆使用情况：
- 中国内地基础设施REITs杠杆率上限为28.6%，目前仅16支产品使用外部融资杠杆。
- 消费基础设施REITs杠杆使用最为积极，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等杠杆率突破15%。

总结

亚洲REITs市场在2025-2026年展现出显著增长，中国内地成为核心推动力。日本、新加坡及中国香港作为成熟市场，市值稳步回升，但杠杆率与分派收益率存在分化。印度等新兴市场则快速崛起，推动区域市场格局重构。随着ESG披露标准逐步统一，行业向高质量发展迈进。未来，REITs市场将更加注重资产质量与运营效率，政策支持与市场机制的完善将进一步提升其吸引力与流动性。

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