> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 亚洲REITs市场研究报告总结（2025-2026） ## 核心内容概览 截至2026年3月31日，亚洲REITs市场活跃产品共计289支，总市值达2,794亿美元，较2024年末增长18%。中国内地成为市场扩容的核心力量，贡献21支新增产品，使该市场成为亚洲最大的REITs市场之一。印度REITs市值首次超越中国香港，成为亚洲第四大市场。尽管亚洲市场整体规模仍远低于美国（15,047亿美元），但其增长潜力巨大。 ## 主要观点 1. **市场扩容与结构优化**： - 亚洲REITs市场持续扩容，新增产品主要集中在工业/物流、零售及可持续发展领域。 - 成熟市场（日本、新加坡、中国香港）市值温和增长，新兴市场（如印度、马来西亚）则快速扩张。 - 中国内地基础设施公募REITs进入常态化发行阶段，成为亚洲增长最快的市场。 2. **政策与市场环境影响**： - 货币政策是亚洲REITs市场共同的核心影响因素，各国利率变化对市场估值和杠杆率有显著影响。 - 中国香港推出“房地产基金专线”优化REITs上市流程，新加坡放宽杠杆限制，日本维持高杠杆态势。 3. **业态表现分化**： - 不同物业类型REITs表现差异显著，其中数据中心REITs表现亮眼，酒店、办公REITs受市场波动影响较大。 - 中国内地基础设施公募REITs中，消费基础设施和产业园区表现分化，数据中心和工业厂房则表现出较强的抗周期能力。 4. **ESG实践进展**： - 亚洲REITs行业逐步从自愿披露转向强制披露，与国际标准（如ISSB）接轨。 - 气候风险和温室气体排放成为披露重点，范围三排放核算和第三方鉴证成为未来发展方向。 ## 关键信息 ### 市场规模与增长 - **亚洲REITs市场**：289支，总市值2,794亿美元，同比增长18%。 - **中国内地基础设施REITs市场**：79支，发行规模2,155亿元，总市值2,213亿元，同比增长19%。 - **印度REITs市场**：市值增长62%，首次超越中国香港，成为亚洲第四大REITs市场。 - **新加坡REITs市场**：市值增长14%，成为亚洲第二大REITs市场。 ### 财务指标对比 - **杠杆率**： - 日本：46% - 新加坡：39% - 中国香港：32% - 美国：无法定上限，但市场整体杠杆水平与日本、新加坡相近。 - **分派收益率**： - 日本：6.5% - 新加坡：6.0% - 中国香港：5.1% - 美国：3.7% - **市净率（P/B）**： - 日本：1.06（溢价） - 新加坡：0.77（折价） - 中国香港：0.35（折价） ### REITs市场表现 - **日本市场**： - 办公REITs表现强劲，分派收益率达4.6%，市净率1.22。 - 酒店REITs因资产处置及翻新导致分派收益率下降，但整体市场信心增强。 - **新加坡市场**： - 数据中心REITs表现优异，分派收益率提升至5.8%。 - 酒店REITs因非核心资产处置及翻新，分派收益率大幅下滑至5.4%。 - **中国香港市场**： - 工业/物流REITs分派收益率逆势上升至10.5%，成为市场亮点。 - 办公、零售REITs分派收益率下降，但整体市场呈现修复态势。 ### 市场格局与资产配置 - **城市分布**： - 中国香港REITs资产配置集中于一线城市（60%），新加坡则更注重主要二线城市（52%）及工业/物流资产。 - **持有内地资产情况**： - 新加坡和中国香港共持有130处内地不动产项目，其中新加坡10支REITs持有26%的内地资产，中国香港6支REITs持有55%的内地资产。 - 交易以存量退出为主，如凯德雅诗阁信托出售天津物业，凯德中国信托出售长沙物业。 ### 中国内地基础设施REITs市场发展 - **发行概况**： - 2025年新增20支产品，其中18支为不动产权REITs，占比90%。 - 数据中心、消费基础设施、仓储物流等新兴业态持续发力，发行规模增长显著。 - **市值表现**： - 不动产权REITs市值占比60%，其中消费基础设施市值最高（19%）。 - 收费收益权REITs市值占比40%，但整体表现疲软，受经营权期限及现金流影响。 - **交易与流动性**： - 2025年成交额达1,429亿元，日均成交额增长39%。 - 换手率持续走低，市场呈现长期配置特征，机构投资者占比突破97%。 - **杠杆使用情况**： - 中国内地基础设施REITs杠杆率上限为28.6%，目前仅16支产品使用外部融资杠杆。 - 消费基础设施REITs杠杆使用最为积极，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等杠杆率突破15%。 ## 总结 亚洲REITs市场在2025-2026年展现出显著增长，中国内地成为核心推动力。日本、新加坡及中国香港作为成熟市场，市值稳步回升，但杠杆率与分派收益率存在分化。印度等新兴市场则快速崛起，推动区域市场格局重构。随着ESG披露标准逐步统一，行业向高质量发展迈进。未来，REITs市场将更加注重资产质量与运营效率，政策支持与市场机制的完善将进一步提升其吸引力与流动性。