20221011-安信国际证券-房地产行业研究报告_黄金周地产销情未見明显改善_3页_620kb

报告摘要

2022年房地产行业研究报告总结

核心内容

2022年国庆黄金周期间，房地产市场销售情况未见明显改善。根据中指监测数据，20多个重点城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%，部分城市虽有增长，但整体市场表现仍偏弱。一线城市成交面积跌幅普遍超过40%，其中北京跌幅高达64%。尽管政府在假期前夕推出多项支持政策，但市场反应仍较为平淡，显示市民购房仍持观望态度。

主要观点

政策支持力度加大

政府推出三大利好政策，包括：

下调公积金贷款利率：5年以下（含）首套住房公积金贷款利率下调至2.6%，5年以上下调至3.1%，为2015年以来首次下调。
同城换房退税优惠：对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，退还已缴纳的个人所得税。
阶段性下调房贷利率：对6-8月房价同、环比均下跌的城市，地方政府可自主决定维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。

市场表现依然低迷

尽管政策力度加大，但市场反应不显著，主要体现在：

打折促销效果有限：多个城市鼓励房企通过团购活动降价促销，但实际销售数据未明显提升。
降价幅度不等于销量提升：重点城市平均降价10%-15%，部分低能级城市降价达30%，但成交面积仍大幅下滑。

投资者需关注风险

报告提示了以下主要风险：

调控放松效果不确定性：政策效果可能因市场反应不一而难以预测。
疫情反复：疫情可能对房地产市场造成持续影响。
资本市场态度审慎：市场整体情绪偏保守，投资需谨慎。

关键信息

关注股份

公司名称	代码	2022年股价	2023年目标价	评级	2021市盈率	2022市盈率	2023市盈率	2021市净率	2022市净率	2023市净率	2021周息率	2022周息率	2023周息率
华润置地	1109.HK	31.95	不適用	未評級	7.6	7.1	6.5	0.92	0.82	0.75	4.9%	5.0%	5.4%
越秀地产	123.HK	9.86	不適用	未評級	6.5	6.3	5.7	0.59	0.55	0.52	6.1%	6.5%	7.1%
中海宏洋	81.HK	2.94	不適用	未評級	1.8	1.9	1.9	0.32	0.27	0.25	12.7%	10.6%	10.6%
中海物业	2669.HK	6.92	11.00	买入	20.6	15.9	12.3	6.75	5.07	3.85	1.5%	1.9%	2.4%
华润万象	1209.HK	30.85	不適用	未評級	36.4	28.4	22.0	4.52	4.05	3.54	1.0%	1.3%	1.6%

地区销售情况

城市等级	城市	成交面积（万平米）	同比变化（%）	对比2019-21年（%）
一线	广州	6.02	-21.0	-18.0
一线	上海	4.14	-47.0	-45.0
一线	深圳	5.58	-49.0	-12.0
一线	北京	2.24	-64.0	-47.0
二线	济南	6.73	+46.0	+37.0
二线	沈阳	7.15	+30.0	+16.0
二线	成都	0.97	-9.0	--
二线	青岛	5.94	+30.0	+42.0
二线	武汉	5.66	+36.0	+71.0
二线	宁波	4.07	+48.0	+68.0
二线	温州	4.37	+57.0	+60.0
二线	福州	0.90	+69.0	+60.0
二线	杭州	2.81	+80.0	+52.0
三线	扬州	0.53	+55.0	-84.0
三线	淮北	1.67	+46.0	-73.0
三线	岳阳	1.14	+27.0	-48.0
三线	南充	0.29	+25.0	--
三线	东莞	1.86	-18.0	-28.0
三线	柳州	2.96	-28.0	-31.0
三线	烟台	0.84	-41.0	-70.0
三线	淄博	1.05	-44.0	-86.0
总计	-	66.92	-37.7	-47.6

投资建议

买入：中海物业（2669.HK）被建议为买入，目标价为11.00港元。
收益评级：
- 买入：预期未来6个月的投资收益率为15%以上。
- 增持：预期未来6个月的投资收益率为5%-15%。
- 中性：预期未来6个月的投资收益率为-5%-5%。
- 减持：预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%。
- 卖出：预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。