20180515-招商证券-行业最新观点及1-4月房地产数据点评_4月单月销量负增长或因三四线出现较大分化_将打消市场对于行业底_15页_1mb

房地产行业2018年4月数据与市场观点总结

核心内容

2018年4月房地产行业数据显示销量同比转负，投资增速小幅回落，资金来源下降幅度大于投资，整体资金链继续收紧。尽管如此，4月销量负增长被认为是积极信号，表明行业底部可能提前到来，打消市场对行业底部推迟的担忧。同时，行业上下游出现分化，上游周期行业在供给侧改革后出现滞后补库存，盈利改善；下游则面临调整压力。

主要观点

1. 销量变化分析

• 4月销量数据：全国商品房销售面积同比下降4.1%，销售额同比增长5.8%。单月销量回落幅度超预期，主因三四线城市销量分化加剧。
• 区域分化：一线城市销量同比低位续升，二线城市探底，三四线城市趋势下行，预计三四线城市房价压制风险将在下半年显现。
• 行业底部判断：维持全国销量同比底部在2018年年中左右，重申2018年可能是地产股大年，兼具beta和alpha行情。

2. 投资变化分析

• 名义投资增速：4月名义投资同比增长10.2%，主要由土地购置费高位拉动，预计随着土地购置费见顶，投资增速将加快回落。
• 建安投资：建安投资增速或因实际开发速度边际转弱而回落，但价格指数小幅回升，对投资增速有正向拉动。
• 投资趋势：预计2018年房地产投资增速将放缓至5%，呈前高后低走势。

3. 资金链变化分析

• 资金来源：4月资金来源同比下降1.2%，主因国内贷款和销售回款回落，但自筹资金和信托类资金有所反弹。
• 资金链收紧：资金来源下降幅度大于投资，资金链继续收紧，预计对房价的压制风险将在下半年显现，建议配置时机为今年一线，明年二三线。

4. 配置建议

• 规模跑得快的公司：如万科A、保利地产、阳光城、蓝光发展等，未来三五年市场份额提升空间大，经营回报率高于资本成本。
• 盈利能力弹性大的公司：如中南建设、阳光城等，净利率有望回归正常水平，叠加结算规模增长，盈利空间大。
• 极致低估的高性价比公司：如华侨城A、金地集团等，基本面良好但市场估值偏低，具备投资价值。
• 新经济领域：关注房地产金融、物流地产、社区服务、存量优化等方向，如昆百大、光大嘉宝、国贸、金融街等。

关键信息

行业数据概览

分城级销量表现

• 一线城市：销量同比低位续升
• 二线城市：销量同比探底
• 三四线城市：销量趋势下行，底部或在下半年

上下游分化

• 上游：建材、建筑等周期行业出现滞后补库存，盈利改善
• 下游：家电、家居等出现顶部调整，与房地产背离

利率变化与市场预期

• 10Y国债利率回落，购房者对按揭利率恶化预期降低
• 市场利率传导开始，银行利差环境改善，按揭利率或进一步下降

配置策略

• 当前配置：关注一线及部分重点二线城市的房地产公司
• 未来配置：三四线城市房价压制风险显现，配置时机或在明年
• 核心逻辑：从利率波动和资金链变化出发，关注盈利能力和估值修复机会

风险提示

• 市场流动性波动风险加大
• 短期龙头销售不及预期
• 调控政策超预期强化

分析师信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，经验丰富
• 刘义：联席首席分析师，10年研究经验
• 董浩、李洋：研究助理，分别有1年和2年房地产行业研究经验

投资评级定义

• 公司短期评级：基于股价相对沪深300指数的表现
• 公司长期评级：基于公司长期竞争力
• 行业投资评级：基于行业指数相对沪深300指数的表现

重要声明

• 本报告由招商证券编制，具有证券投资咨询业务资格
• 信息仅供参考，不构成投资建议
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