房地产行业最新观点及1~4月房地产数据点评：4月单月销量负增长或因三四线出现较大分化，将打消市场对于行业底部推迟的担忧-20180515-招商证券-15页-1mb
报告摘要
文档总结
核心内容
2018年4月房地产行业数据显示，全国商品房销售面积和销售额同比出现分化，其中销量同比转负，但销售额仍保持增长。这表明房地产市场在一线城市和部分重点二线城市有所回暖，而三四线城市则出现明显调整。整体来看，4月数据回落幅度超预期，但打消了市场对行业底部推迟的担忧，重申2018年房地产行业销量底部可能出现在年中。
主要观点
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销量变化
- 4月单月商品房销售面积同比下降4.1%，销售额同比增长5.8%，销量回落幅度大于市场预期。
- 一线城市和部分重点二线城市销量已见底回升，三四线城市销量分化加剧。
- 4月销量同比转负，但销售均价同比仍维持高位，表明三四线城市销量占比下降，调整幅度更大。
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投资情况
- 4月名义投资同比增速小幅回落，主力贡献仍为土地购置费，建安投资同比可能回落。
- 历史数据显示，名义建安投资同比增速在17年Q4后持续下滑，预计2018年投资增速将放缓至5%，呈现前高后低趋势。
- 新开工面积同比增速明显回落，预计全年增速降至小个位数，底部或出现在第三季度。
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资金链
- 资金来源同比增速继续回落，主因国内贷款和销售回款下滑，资金链收紧。
- 资金链对房价的压制风险将滞后体现在三四线城市，预计在2018年下半年显现。
- 配置不动产的时机：今年关注一线，明年关注二线和三线。
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产业链分化
- 房地产产业链上下游出现明显分化，上游周期行业在供给侧改革后出现滞后补库存，盈利改善。
- 下游行业（如家电、家居）已出现顶部并持续调整，而房地产上游行业（如建材、建筑）与房地产背离程度加大，是当前关注重点。
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行业周期与投资逻辑
- 房地产行业不是传统周期股，其周期性提前于上游行业。
- 周期beta预期下，板块alpha需关注盈利能力，而非仅集中度。
关键信息
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4月数据：
- 销售面积：1.21亿平米，同比下降4.1%。
- 销售额：1.06万亿元，同比增长5.8%。
- 新开工面积：1.72亿平米，同比增长2.9%。
- 开发投资额：3.06万亿元，同比增长10.3%。
- 资金来源：1.14万亿元，同比下降1.2%。
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市场利率改善：
- 央行一季度货币政策执行报告显示，利率传导机制正在改善。
- AAA级央企房地产板块票面利率下行，反映市场利率改善。
- 未来房地产销售将受益于利率改善，预期在年中出现底部。
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行业配置建议：
- 规模跑得快的公司：如万科A、保利地产、阳光城、蓝光发展等，具备持续增长潜力。
- 盈利能力弹性大的公司：如中南建设、阳光城，净利率有望回归正常水平。
- 极致低估的高性价比公司：如华侨城A、金地集团，基本面良好但市场估值偏低。
分城级表现
- 一线城市：销量同比低位续升，价格回落过程或已完成。
- 二线城市：销量同比探底，价格仍在寻底。
- 三四线城市：销量和价格均呈下行趋势，压制风险可能在2018年下半年显现。
分区域表现
- 东部：销量同比-14%。
- 中部：销量同比+9%。
- 西部：销量同比+3%。
- 东北：销量同比-6%。
配置策略
- 短期配置：关注一线城市的房产及地产股，如万科A、金地集团、保利地产等。
- 中期配置：关注二线城市的地产股，尤其是具备盈利能力弹性和货值优势的公司。
- 长期配置：关注房地产金融、物流地产、社区服务等新经济领域，如光大嘉宝、国贸、金融街等。
风险提示
- 市场流动性波动风险加大。
- 短期龙头销售不及预期。
- 调控政策超预期强化。
团队信息
- 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，具备丰富研究经验。
- 刘义：联席首席分析师，具备多年证券行业研究经验。
- 董浩、李洋：研究助理，具备一定行业研究经验。
- 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖等认可。
投资评级定义
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公司短期评级：
- 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
- 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%。
- 中性：公司股价变动幅度介于±5%。
- 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。
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公司长期评级：
- A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
- B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
- C：公司长期竞争力低于行业平均水平。
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行业投资评级：
- 推荐：行业基本面向好，跑赢基准。
- 中性：行业基本面稳定，跟随基准。
- 回避：行业基本面向淡，跑输基准。
重要声明
- 本报告由招商证券编制，内容仅供参考，不构成投资建议。
- 本报告内容和意见可能受利益冲突影响，需谨慎对待。
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