【Savills】2021影响力（第四期）：演变-35页_6mb

影响力：全球房地产市场的未来

核心内容

本期《影响力》报告围绕“演变”这一主题，探讨了全球房地产市场在疫情后的变化趋势，以及城市如何应对气候变化、技术发展和人口流动等挑战。报告指出，房地产各细分领域正加速融合，同时ESG（环境、社会与治理）因素对市场走向产生了深远影响。

主要观点

1. 房地产市场的演变趋势

• 混合办公模式：企业与员工正在适应混合办公模式，部分城市如伦敦、巴黎、柏林等因其高办公成本和较长封城时间，有望更快过渡到混合办公。
• 住宅需求增长：疫情推动了对住宅品质的重视，导致住宅价格快速上涨。同时，办公空间需求的变化也影响了住宅市场的走向。
• 绿色议程升级：房地产资产组合在企业实现减排目标中发挥重要作用，碳抵消、可持续建筑和绿色技术（如太阳能）成为关注焦点。
• 城市韧性与投资吸引力：城市韧性指数评估了500座城市，东京、纽约、伦敦等城市在经济实力、知识经济、ESG和房地产市场表现上表现突出。

2. 城市韧性指数

• 排名依据：韧性城市指数从经济基本面、知识经济及技术、ESG和房地产市场流动性等四个方面评估城市。
• 领先城市：纽约、洛杉矶、伦敦、东京、旧金山、圣何塞、深圳、上海、北京、华盛顿特区等在全球韧性排名中位居前列。
• 新兴城市：一些欧洲小城在ESG和风险投资方面表现优异，成为韧性城市排名中的亮点。

3. ESG与可持续性

• ESG重要性：ESG成为房地产投资的重要考量因素，特别是在绿色建筑、碳中和和可持续发展方面。
• 城市可持续性：北欧国家在ESG方面表现突出，而中国和印度在可持续性方面仍面临挑战。
• 创新应对措施：一些城市采取了创新措施，如“15分钟城市圈”、污水处理回收、海绵城市战略等，以提高城市适应能力。

4. 经济与市场趋势

• 经济实力：经济实力仍是城市吸引投资的关键因素，GDP增长和高收入家庭数量是主要指标。
• 市场周期与复苏：疫情后的市场复苏不同于以往，核心资产（如写字楼、住宅、物流）成为主要投资方向。
• 投资趋势：2022年，写字楼仍是主要投资方向，而物流和住宅需求上升，尤其是在亚太地区。

关键信息

1. 城市韧性与投资

• 城市韧性：城市韧性指数揭示了哪些城市更具适应力和投资潜力。东京、纽约、伦敦等全球超级城市因经济实力和房地产市场表现占据前列。
• 投资流向：国际投资者在2022年预计占比47%，其中来自邻国的投资占近一半。
• 核心资产：核心资产（如写字楼、住宅、物流）在2022年仍是最具吸引力的投资方向。

2. 混合办公与办公空间转型

• 混合办公：混合办公模式成为主流，但不同城市和行业的实施方式各异。
• 办公空间设计：企业需重新设计办公空间，以适应灵活办公需求，如增加专注空间、优化会议室布局。
• 员工体验：员工希望有更多自然采光和户外空间，推动办公环境的改善。

3. 住宅市场变化

• 住宅需求：住宅需求因疫情和混合办公模式的兴起而增长，尤其是在大城市。
• 价格与供应：住宅价格大幅上涨，但供应短缺仍是主要问题，尤其是在伦敦和洛杉矶。
• 第二居所：人们对第二居所的需求增加，可能不再局限于度假屋，而是更倾向于长期居住地。

4. 气候变化与城市风险

• 气候风险：极端天气事件（如热浪、干旱、洪水、暴风雨）对城市和房地产市场构成重大威胁。
• 应对措施：各城市采取了不同的应对策略，如巴黎的“15分钟城市圈”、洛杉矶的污水回收、上海的海绵城市战略等。
• 人口流离失所：气候变化导致的人口流离失所问题日益严重，影响了城市投资吸引力和经济稳定性。

结论

本期《影响力》报告强调了房地产市场在疫情后的演变趋势，包括混合办公、ESG因素、城市韧性及气候适应等。报告指出，未来房地产市场将更加注重可持续性和灵活性，同时城市间的竞争将更加激烈。对于投资者而言，关注城市韧性、ESG表现及市场变化将成为关键策略。