20210729-国海证券-全球房地产市场历史专题之十_中国篇__奔腾的十年（2003-2013）_16页_1mb

中国房地产市场十年发展总结（2003-2013）

核心内容

2003年至2013年是中国房地产市场快速发展与剧烈波动的十年，期间经历了从过热调控到政策放松、从住宅市场繁荣到商业地产崛起、从“鬼城”现象出现到区域分化加剧的多重阶段。这段时期不仅见证了中国房地产市场的结构性变化，也反映了国家政策对市场走势的深远影响。

主要观点

1. 2003-2008年：调控收紧与房价上涨并存

• 宏观调控密集出台：国家从2002年起对房地产行业实施了一系列严格的调控政策，包括土地供应管理、信贷政策和税收政策，试图抑制房价过快上涨。
• 房价逆势上涨：尽管调控政策频繁，但房价不降反升，一线城市房价涨幅显著。
• 政策影响与市场反应：2008年金融危机爆发，二套房贷政策严格执行，房地产市场进入寒冬，部分房企如顺驰因资金链断裂而陷入困境。
• 海外资本与《物权法》推动房价上涨：人民币升值吸引外资进入房地产市场，而《物权法》则增强了购房者信心，进一步推高房价。

2. 2009-2013年：政策刺激与市场分化

• 政策救市与四万亿计划：2008年底，国家推出房地产救市政策和四万亿刺激计划，推动市场回暖，恒大等房企实现翻盘。
• 商业地产崛起：随着住宅地产调控升级，房企开始转向商业地产，万达、世纪金源等企业率先布局，推动了商业地产的快速发展。
• “鬼城”现象显现：部分三四线城市因过度开发和投机需求，形成房地产市场供需失衡，出现“鬼城”现象，如鄂尔多斯康巴什新区。
• 区域分化加剧：2012年后，地产调控边际放松，一线城市楼市回暖，而三四线城市则面临库存积压，房地产市场进入区域分化阶段。

关键信息

政策演变

• 2003-2007年：调控政策密集，抑制房地产过热。
• 2008年：金融危机导致市场寒冬，政策转向救市。
• 2009年：四万亿计划推动市场回暖，恒大成功上市。
• 2010-2013年：调控再度收紧，商业地产成为新增长点，三四线城市出现“鬼城”现象。

市场表现

• 住宅市场：2003-2007年，房价持续上涨，尤其是一线城市；2008年市场降温，2009年迅速回暖。
• 商业地产：2010年起进入快速发展期，万达、世纪金源等企业引领转型潮流。
• 区域分化：2012年后，一线城市表现优于三四线城市，市场进入分化时代。

企业案例

• 顺驰：因盲目扩张和高负债在2005-2007年间陷入困境，最终被路劲基建收购。
• 恒大：2008年濒临破产，2009年借政策回暖成功上市，成为行业龙头。

风险提示

• 市场波动风险：房地产市场受政策、经济周期及外部环境影响较大，存在较大的不确定性。
• 投资需谨慎：政策调整、区域分化及供需失衡可能对市场造成较大冲击，投资者应综合判断，谨慎决策。

固定收益研究小组介绍

• 靳毅：首席分析师，负责宏观、利率方向研究。
• 张赢：负责可转债、银行研究。
• 姜雅芯：负责信用债、可转债研究。
• 周子凡：负责海外宏观方向研究。

投资评级标准

• 行业投资评级：推荐、中性、回避。
• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出。

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