20210729-安信证券-近期房地产政策脉络梳理（2021年6月-7月）_9页_938kb

2021年6月至7月房地产政策收紧分析总结

核心内容概述

2021年6月至7月期间，中国房地产政策持续收紧，主要围绕土地、金融、市场管理三大领域展开。政策的出台体现了“房住不炒”和“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的目标，旨在遏制房地产市场过热，推动行业向高质量发展转型。

主要政策调整脉络

1.1 中央层面政策定调

• 722电视电话会议：韩正指出，要坚持“房住不炒”，全面落实“三稳”目标，强化房地产金融管理，完善购地资金审查制度。
• 八部门55号文：要求因城施策整治房地产市场秩序，重点包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务等领域。
• 政策表态：央行和住建部相关领导在7月22日左右对房地产金融和土地调控问题发表评论，强调持续完善长效机制。

1.2 土地端政策收紧

• 拿地强度监管加严：部分重点城市要求房企买地金额不得超过年度销售额的40%，包括公开市场和收并购方式。
• 购地资金审查：建立企业购地资金审查制度，实施穿透式监管，防止资金违规流入房地产。
• 具体措施：
  • 禁止“马甲”拍地（南京、上海、长沙、苏州、南昌）
  • 禁止土地成交后股权转让（上海）
  • 实施购地资金穿透式监管（湖州）

1.3 金融端政策收紧

• 房贷利率上调：
  • 上海首套利率上调35bp，二套上调45bp
  • 全国首、二套平均房贷利率连续5个月上涨
• 房贷额度紧张：部分地区部分银行放款周期延长，对房地产销售形成压制。
• 严查资金违规流入：
  • 整治“套取或协助套取经营贷、消费贷、信用贷”等非个人住房贷款用于购房
  • 上海、北京、无锡等地已对违规行为进行处罚，涉及金额高达910万元

1.4 市场管理政策优化

• 二手房价格监管：
  • 成都、上海、绍兴、无锡等城市建立二手房成交参考价发布机制
  • 对挂牌价格高于参考价的房源进行下架管理
• 限购、摇号政策优化：
  • 南京推出新房集中开盘机制
  • 上海规范赠与房产规避限购的行为
  • 武汉发布“房票”机制，购房需先申请资格，再领取房票

政策收紧对房地产行业的影响

2.1 土地市场热度下降

• 土地端政策限制房企拿地强度，加强购地资金审查，缓解土地市场过热竞争
• 预计下半年集中供地热度将有所下降

2.2 房地产销售承压

• 房贷利率持续上行，部分银行额度紧张，放款周期延长
• 对房地产销售形成压制，市场下行压力加大

2.3 房企规模扩张受限

• 房企拿地强度受控，扩张能力受到限制
• 行业整合加速，尾部房企风险上升
• 建议关注房企负债端的稳定性、合规性及资产质量

风险提示

• 房地产政策调整超预期
• 宏观经济超预期变化

关键信息汇总

总结

2021年6月至7月，中国房地产政策在土地、金融和市场管理方面持续收紧，旨在遏制市场过热，推动行业平稳健康发展。政策的连续性和细化表明“房住不炒”和“三稳”目标未变，房地产金融和土地调控成为重点。政策收紧对土地市场和销售产生压制作用，房企规模扩张受限，行业整合趋势加快。投资者需关注房企负债端及资产质量变化，警惕政策调整和宏观经济带来的潜在风险。