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住建定调保障房制度，新房环比持续回升

核心内容概述

本报告分析了2023年第51周中国房地产市场的主要动态，涵盖政策调整、市场表现、重点城市成交数据、库存去化周期及投资建议等方面，为投资者提供市场趋势和企业选择的参考。

主要观点

政策端动态

1. 中央政策：

   • 住建部提出加快建立“保障+市场”的房地产业发展新模式，明确保障性住房不得上市交易，需实施严格封闭管理。
   • 全国新一轮存款降息即将落地，国有大行于12月22日下调存款利率，其中1年及以内定期存款利率下调10BP，2年期下调20BP，3年期和5年期均下调25BP。

2. 地方政策：

   • 无锡鼓励房票在全市范围购买新房，并实施房票回购。
   • 沈阳开展“卖旧买新”活动，每平方米补贴100元。
   • 北京将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府。
   • 上海继续实施调整后的房产税房产原值减除比例，自2024年1月1日起执行。
   • 上海崇明区禁止农用地转为新增建设用地入市，以维护土地公有制和耕地红线。

市场端表现

• 新房市场：

  • 2023W51重点监测的39城商品房成交面积为377.7万平米，环比上升19.1%，同比上升14.5%。
  • 全年累计成交面积为17564.7万平米，同比下降10.8%。
  • 分城市能级来看，一线城市新房成交面积环比增长22.9%，同比上升51.2%；二线城市环比增长17.6%，同比上升7.9%；三四线城市环比增长20%，同比下降8.2%。
  • 库存去化周期为15个月，环比下降0.3个月。其中，上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.4个月和3.3个月；福州、莆田和宝鸡去化周期较高，均在29个月以上。

• 二手房市场：

  • 2023W51重点监测的15城二手房成交套数为15883套，环比下降0.7%，同比上升60.6%。
  • 全年累计成交套数为867339套，累计同比上升31.4%。
  • 分城市能级来看，一线城市二手房成交套数环比增长19.1%，同比上升69.1%；二线城市环比下降2.6%，同比上升57.4%；三四线城市环比下降18.6%，同比上升62.4%。

重点城市成交数据

新房成交（39城）

• 周环比：整体新房成交面积增长19.1%，一线城市增长22.9%，二线城市增长17.6%，三四线城市增长20%。
• 周同比：整体新房成交面积增长14.5%，一线城市增长51.2%，二线城市增长7.9%，三四线城市下降8.2%。
• 年累计同比：整体新房成交面积下降10.8%，一线城市增长2.1%，二线城市下降10.2%，三四线城市下降36.6%。

二手房成交（15城）

• 周环比：整体二手房成交套数下降0.7%，一线城市增长19.1%，二线城市下降2.6%，三四线城市下降18.6%。
• 周同比：整体二手房成交套数增长60.6%，一线城市增长69.1%，二线城市增长57.4%，三四线城市增长62.4%。
• 年累计同比：整体二手房成交套数增长31.4%，一线城市增长15.2%，二线城市增长37.5%，三四线城市增长31.7%。

重点城市单城成交情况

• 北京：新房成交面积30.2万平米，环比增长16%，同比-44%；二手房成交2966套，环比增长22%，同比71%。
• 上海：新房成交32.9万平米，环比增长35%，同比-39%；二手房成交1129套，环比下降7%，同比93%。
• 广州：新房成交22.7万平米，环比增长17%，同比-15%；二手房成交1129套，环比下降7%，同比93%。
• 深圳：新房成交7.1万平米，环比增长22%，同比-25%；二手房成交726套，环比增长8%，同比61%。
• 南京：新房成交16.4万平米，环比增长23%，同比-56%；二手房成交1501套，环比下降3%，同比157%。
• 成都：新房成交47.5万平米，环比增长4%，同比21%；二手房成交4033套，环比增长1%，同比50%。
• 佛山：新房成交10.8万平米，环比增长28%，同比89%；二手房成交1066套，环比下降10%，同比88%。
• 济南：新房成交11.2万平米，环比增长33%，同比-7%；二手房成交1126套，环比下降5%，同比104%。
• 青岛：新房成交48.8万平米，环比增长114%，同比-42%；二手房成交220套，环比下降17%，同比3%。
• 苏州：新房成交11.8万平米，环比下降14%，同比45%；二手房成交1129套，环比下降7%，同比93%。
• 宝鸡：新房成交2.0万平米，环比下降20%，同比-100%；二手房成交220套，环比下降17%，同比3%。
• 池州：新房成交0.4万平米，环比下降47%，同比-73%；二手房成交220套，环比下降17%，同比3%。
• 扬州：新房成交3.4万平米，环比下降39%，同比62%；二手房成交220套，环比下降17%，同比3%。
• 舟山：新房成交0.8万平米，环比增长3%，同比357%；二手房成交220套，环比下降17%，同比3%。

投资建议

1. 推荐房企：
   • 高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地。
   • 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
   • 融资和拿地恢复正常的困境反转类房企：金地集团。
   • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示

• 宏观经济走弱
• 政策反应钝化
• 二手房挂牌量持续提升
• 房价超预期下跌