2017-房地产行业跟踪报告：板块投资逻辑依旧不顺畅，板块配置持谨慎态度-20170816-广发证券-13页-2mb

报告摘要

房地产行业研究报告总结（2017年8月16日）

核心内容概述

本报告分析了2017年8月初房地产行业的市场表现及政策动向，重点跟踪了一线、二线及三线城市的成交情况、库存变化、政策调控对市场的影响，并对重点地产公司进行了市场表现及估值分析。

主要观点

整体成交情况：
- 一线城市房地产成交面积为49.6万方，环比继续微跌5.7%，同比跌幅扩大至50.40%。
- 二线城市房地产成交面积为223.5万方，环比微涨2.5%，但同比下滑25.1%。
- 一线城市中，北京和深圳成交环比上行，其中深圳涨幅达30.0%；上海和广州则环比下滑。
- 二线城市中，青岛、大连、杭州、苏州、南昌环比上涨，其中南昌涨幅显著（47.9%），无锡跌幅最大（31.3%）。
- 重点区域分化明显：环渤海区域整体上涨，长三角区域微跌，珠三角区域整体下跌，其中广州涨幅最显著。
整体库存情况：
- 全国11个城市推盘量环比继续下滑，库存指数微幅上行。
- 一线城市库存指数环比上行，二线城市则环比下滑。
- 去化周期总体下行，市场整体库存压力有所增加。
政策与市场环境：
- 流动性收紧趋势持续，首套房按揭贷利率加速上行至4.99%，首次突破基准利率。
- 信贷额度受限，进一步抑制成交。
- 8月上旬43个重点城市新房成交同比下滑23.7%，其中一二线城市分别下滑48%和22%，三线城市下滑12.5%，累计同比增速首次转负。
- 行业销售回落快于预期，政策调控持续，基本面继续下行，板块投资逻辑不顺畅。
投资策略：
- 当前房地产板块不具备系统性上涨的基础，建议保持谨慎态度。
- 广发地产组合由东百集团、嘉宝集团、中国国贸、蓝光发展调整为东百集团、嘉宝集团、中国国贸、蓝光发展及广宇发展。

关键信息

重点城市成交情况

城市	上周成交（万方）	环比变化	同比变化	备注
北京	6.9	+7.8%	-43.6%	商品住宅
济南	9.4	-13.8%	-42.4%	商品住宅
青岛	37.5	+46.5%	-14.4%	商品住宅
大连	5.1	+4.1%	+11.8%	商品住宅
上海	27.6	-2.5%	-33.8%	商品住宅
南京	8.2	-24.8%	-48.0%	商品住宅
杭州	28.5	+8.0%	-31.1%	商品住宅
宁波	11.9	-5.6%	+5.8%	商品房
苏州	15.7	+13.8%	-10.6%	商品住宅
无锡	5.7	-31.3%	-62.6%	商品住宅
深圳	5.2	+30.0%	-48.8%	商品住宅
广州	9.9	-28.8%	-25.9%	商品住宅
东莞	6.4	-21.0%	-49.1%	商品住宅
武汉	33.6	-13.6%	-34.4%	商品住宅
南昌	10.8	+47.9%	-29.8%	商品住宅
福州	4.5	-6.3%	-43.1%	商品住宅
吉林	4.8	-14.3%	-24.1%	商品房
长春	17.5	-0.6%	-11.4%	商品住宅
海口	11.9	0.0%	+14.9%	商品房

政策动态

北京：
- 截至7月31日，各区共清理出“大棚房”项目184宗，涉及7758个问题大棚，违法用地面积达34.8万平方米。
- 农行、建行首套房贷利率最高上调至基准利率的1.15倍，比6月初上浮10%。
上海：
- 张江科学城新增住宅建筑面积约920万平方米，九成以上用于租赁住宅。
- 将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，允许改造为公寓对外出租。
深圳：
- 棚改政策适用范围扩大，老旧住宅区项目纳入棚改政策，不再采用城市更新方式。
广州：
- 首套房贷利率上调至基准的1.05倍，二套房贷利率上浮15%至1.15倍。
东莞：
- 新建商品住房首次申报价格不高于同类型均价的15%，备案价格调高间隔时限延长至180天。

重点地产公司市场表现

广发地产组合：
- 上周组合包括：东百集团、嘉宝集团、中国国贸、金地集团、蓝光发展。
- 本周组合调整为：东百集团、嘉宝集团、中国国贸、蓝光发展、广宇发展。
重点公司公告与动态：
- 深物业A：因深国资委新设合并成立深投控，公司原第一、第二大股东合计3.8亿股（占公司总股本63.82%）。
- 荣盛发展：竞得7幅地块，总建面35.78万方，总地价5.09亿元；收购江西宜春赛威特51%股权。
- 华发股份：与上海泓喆、苏州华润置地合作开发南京三宗地块。
- 中南建设：员工持股计划进展，中海信托累计购买公司股票1.179亿股。
- 新城控股：竞得浙江湖州居住用地，发行境外债券2亿美元。
- 万科A：拟发行公司债“17万科01”，发行总额30亿元，票面利率4.5%。
- 北京城建：与保定豪中公司共同出资投资保定棚改项目。
- 华夏幸福：固安新型城镇化PPP项目资产支持票据发行完成。
- 京投发展：参与棚改项目，拟开发面积为98万方。

投资评级

公司名称	投资评级	说明
万科A	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
招商蛇口	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
华侨城A	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
金地集团	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
蓝光发展	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
嘉宝集团	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
东百集团	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
广宇发展	买入	预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
其他公司	持有或卖出	根据具体表现，部分公司评级为持有或卖出