20170816-广发证券-房地产行业_板块投资逻辑依旧不顺畅_板块配置持谨慎态度_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

当前房地产行业整体表现承压，板块投资逻辑不顺畅，市场配置仍需保持谨慎态度。主要体现在成交情况、库存压力及政策调控等方面。

主要观点

• 整体成交情况：
  一线城市房地产成交面积环比继续下滑，四大城市整体成交面积为49.6万方，环比下跌5.7%，同比跌幅扩大至50.4%。
  二线城市成交面积环比微涨，为223.5万方，环比上涨2.5%，但同比下滑25.1%。
  一线城市中，北京、上海环比下滑，深圳、广州环比上行，其中深圳涨幅显著，达30.0%。
  二线城市中，青岛、大连、杭州、苏州、南昌环比上涨，其中南昌涨幅达47.9%；无锡跌幅显著，达31.3%。

• 区域分化明显：
  环渤海区域整体环比上涨，青岛涨幅显著，达46.5%。
  长三角区域整体环比微跌，杭州、苏州小幅上涨，其余城市下滑，其中无锡、南京跌幅较大。
  珠三角区域整体环比下跌，广州跌幅显著，达28.8%。
  中西部地区成交环比小幅回落，武汉下跌13.6%，南昌上涨47.9%。
  其他地区成交环比微跌，吉林、福州跌幅显著。

• 整体库存情况：
  全国11城市推盘量环比继续下滑，库存指数微幅上行。
  11个重点城市去化周期总体维持下行趋势，显示市场去化压力较大。
  流动性收紧趋势持续，首套房按揭贷利率加速上行至4.99%，首次突破基准利率。
  提供优惠的银行数量占比仅为4.1%，资金成本上行抑制成交。

• 市场表现跟踪：
  广发地产组合本周调整，新增广宇发展，替换掉部分公司。
  重点覆盖公司股价表现分化，多数公司处于买入或持有评级，部分公司如莱茵体育、海航投资处于持有状态。

关键信息

• 政策调控：
  7月35个重点城市首套房贷利率上调至基准的1.02倍，政策调控持续，对市场形成抑制。
  北京、上海等地出台租赁支持政策，推动租赁市场发展，如北京清理“大棚房”项目，上海研究商办改租赁住房实施细则。
  深圳将老旧住宅区纳入棚改范围，不再采用城市更新方式。

• 成交数据：
  8月上旬，43重点城市新房成交同比下滑23.7%，其中一二线城市分别下滑48%和22%，三线城市下滑12.5%。
  累计同比增速首次转负，微幅下滑0.5%，整体成交热度继续下滑。

• 投资策略：
  当前房地产板块投资逻辑不顺畅，政策面持续调控，基本面继续下行，不具备系统性上涨基础。
  建议保持谨慎配置，关注政策动向及市场基本面变化。

本周组合

• 上周组合：东百集团、嘉宝集团、中国国贸、金地集团、蓝光发展
• 本周组合：东百集团、嘉宝集团、中国国贸、蓝光发展、广宇发展

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：持有

公司投资评级

附注

• 分析师：乐加栋（S0260513090001），联系方式：021-60750620，lejiadong@gf.com.cn

• 相关研究：

  • 房地产行业:政策除短期供需
  • 房地产行业:长租公寓系列深度报告之二——从EQR透视
  • 美国长租公寓运营模式
  • 房地产行业:7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地

• 研究小组成员：

  • 乐加栋：首席分析师
  • 郭镇、金山：分析师
  • 李飞：研究助理

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