20240826-国联证券-公募REITs投资指南_54页_3mb

总结

一、定义与特征
公募REITs（不动产投资信托基金）是一种通过发行收益凭证募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的证券化工具，兼具金融属性和不动产属性。常见的分类包括公司型与契约型、权益型、抵押型和混合型，以及公募与私募。

二、发展历程
中国REITs发展经历了探索阶段、类REITs阶段和公募REITs阶段，政策推动是主线。自2020年起逐步推进基础设施REITs试点，2021年全面实施，2024年进入常态化发行阶段。

三、现状分析

• 一级市场：自2021年首单公募REITs上市以来，发行数量和规模快速增长。截至2024年8月，共有41只产品，发行规模超1.2万亿元。战略投资者为主，首日溢价率波动较大。
• 二级市场：2024年以来表现较好，多资产类别涨跌幅超9%。换手率与市场行情相关，投资者集中度较高。

四、估值分析

• 一级市场定价：以收益法评估底层资产价值，结合基金投资比例和外部杠杆。
• 二级市场估值：常用指标包括NAV、P/NAV、P/FFO、中债估值IRR和中证PV乘数。

五、机会方向

• 消费基础设施：租金收入显著提升，受益于主动管理能力。
• 抗周期属性REITs：保租房、生态环保和高分红交通基础设施表现稳健。
• 能源基础设施：新能源业务增长快，盈利能力提升。

六、风险提示

• 市场风险：政策变化、系统性波动。
• 政策风险：季节性影响、出租率波动。
• 数据统计偏差风险。

综上，公募REITs已成为不动产证券化重要工具，具有高分红和长期配置价值，需结合底层资产、行业景气度和估值水平选择投资机会。