2017-亚洲房地产投资信托基金研究报告_32页_5mb

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告（2016年）

核心内容概览

本报告分析了亚洲REITs市场的发展情况，重点关注了新加坡和香港的标准化REITs市场，以及两地REITs在中国大陆物业的投资情况。同时，还以凯德商用中国信托基金（CRCT）为例，深入探讨了其在市场中的表现和投资策略。

主要观点与关键信息

1. 亚洲REITs市场概览

• 截至2016年第三季度，亚洲市场共有141支活跃的REITs，总市值达2,095.9亿美元。
• 日本是亚洲REITs市场的主要贡献者，其总市值为1,160.1亿美元，占总市值的55.35%。
• 新加坡和香港分别占24.73%和14.36%，合计占总市值的38.71%。
• 中国大陆尚未形成严格意义上的REITs市场，但已有69个中国大陆物业被注入到新加坡和香港的15支REITs中。

2. 物业类型分布

• 亚洲REITs主要涵盖以下物业类型：酒店、写字楼、零售、公寓、工业/物流、医疗健康、综合。
• 综合型REITs最为普遍，占比达50%。
• 写字楼、零售、工业/物流次之，分别占29%、19%和18%。
• 公寓、酒店、医疗健康分别占10%、9%和6%。

3. 香港与新加坡REITs市场表现

• 杠杆率：两地REITs的负债均不超过总资产的45%。香港REITs平均杠杆率为28.5%，新加坡为33.7%。
• 分派收益率：新加坡REITs的平均分派收益率为6.8%，高于香港的6.2%。
• 溢价/折价率：香港REITs整体呈现折价状态，平均折价率为33.2%；新加坡REITs平均折价率为3.5%。
• 物业类型差异：新加坡REITs中，工业/物流的分派收益率最高，平均为7.9%；酒店在港交所的分派收益率最高，平均为8.1%。

4. 香港与新加坡REITs持有中国大陆物业情况

• 共有15支REITs持有中国大陆物业，其中新加坡10支，香港5支。
• 新加坡REITs持有中国大陆物业数量更多，达47处，且地域分布更为均衡，其中杭州是其主要投资城市之一。
• 香港REITs主要集中在一线城市，如北京和上海，而深圳未被纳入投资范围。
• 越秀房地产投资信托基金是唯一采用境外公司直接收购内地物业的REITs，且其资产组合中包含广州和上海的高品质物业，总建筑面积达743,106.2平方米。

5. 案例分析：凯德商用中国信托基金（CRCT）

• CRCT是中国大陆首个专注于零售物业的境外上市REITs，截至2016年第三季度已拥有11个购物中心物业。
• CRCT的物业出租率保持在95%以上，租约到期日多在2019年之后，有助于维持稳定的租金收益。
• 主要租户包括北京华联百货和北京家乐福，尽管租户面积占比高，但租金收入贡献率相对较低。
• CRCT的平均杠杆率约为30%，在2015年后因新加坡金融管理局统一杠杆率上限为45%，CRCT有更大的空间进行杠杆运用。
• CRCT的基金单位价格自2011年起上涨超过60%，在金融危机后逐步回升，最终在2015年达到每单位1.50新元。
• CRCT的分派收益率稳定在6%至7%之间，高于FCT的4%至6%。
• CRCT的派息增长率在2013年曾出现负增长，但之后迅速回升，超过FCT的增长率。

总结

本报告提供了关于亚洲REITs市场的全面分析，展示了新加坡和香港REITs在财务表现、物业类型分布、杠杆运用及在中国大陆物业投资方面的详细情况。CRCT作为典型案例，反映了境外REITs在中国市场的投资策略与表现。整体来看，新加坡REITs市场在分派收益率和物业类型多样性方面优于香港市场，但香港REITs在折价率和资产分布上更具吸引力。未来，随着新加坡REITs杠杆率上限的放宽，其市场发展潜力将进一步提升。