20220209-中国银行-经济金融热点快评2022年第31期（总第694期）_房贷集中度管理_区别对待_支持保障性租赁住房建设_3页_149kb

房贷集中度管理“区别对待”支持保障性租赁住房建设总结

核心内容

2022年2月8日，中国人民银行与银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房相关贷款不受房地产贷款集中度管理限制，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度。该政策是房地产市场调控的重要组成部分，旨在推动住房租赁市场发展，满足新市民、青年人等群体的住房需求，促进房地产市场从增量向存量转型。

主要观点

• 政策背景：房地产市场调控持续深化，房企融资受限，市场交易降温，推动市场从销售为主向租购并举转型。
• 保障性租赁住房定位：作为落实“房住不炒”和“租购并举”政策的重要手段，保障性租赁住房具有户型小、租金低、无收入门槛等特征，是住房保障体系的重要组成部分。
• 政策支持：2021年中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”，强调发展长租房和推进保障性住房建设，为保障性租赁住房发展提供了政策指引。
• 地方响应积极：2022年1月，近20个省份在政府工作报告中披露了保障性租赁住房筹建计划，多数省份计划新建规模是前一年的2-5倍，显示其已成为重点民生项目，具有爆发式增长潜力。

关键信息

1. 政策意义与作用

• 稳定房价预期：通过保障性租赁住房建设，有助于缓解住房供需矛盾，稳定市场预期。
• 降低居住成本：保障性租赁住房租金较低，能够有效减轻住房困难群体的负担。
• 促进存量市场盘活：在租赁业务、老旧小区改造、社区服务、物业管理等方面，保障性租赁住房有助于激活存量房地产资源，推动市场转型。

2. 政策依据与历史铺垫

• 房地产贷款集中度管理：自2020年底实施以来，房地产贷款集中度管理设置了“两道红线”，限制银行房地产贷款占比。
• 例外情况设定：早在2020年通知中，已提出住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，为后续政策铺垫。
• 国务院支持政策：2021年6月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房的基础制度和支持政策，提出差别化对待。

3. 政策实施条件与时机

• 制度完善：各地在项目认定、数据统计、监督管理等方面已取得良好进展，为政策落地提供了制度基础。
• 政策时机：在房地产市场逐步转型、银行信贷调整空间较大的背景下，《通知》的出台有助于为房企和银行提供明确的发展方向和政策支持。

4. 对银行业的影响

• 业务拓展方向：保障性租赁住房将成为银行房地产贷款增量的重要突破口。
• 支持方式多样：银行可通过信贷、债券、租赁住房ABS、REITs等市场化手段提供金融服务。
• 风险控制要求：银行需严格项目认定，强化数据统计与风险监测，确保金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。

5. 对房地产企业的影响

• 融资环境改善：保障性租赁住房相关贷款不受集中度管理限制，有利于缓解房企融资压力。
• 转型发展方向：房企应积极拓展租赁业务、参与老旧小区改造、提升社区服务，实现多元化发展。
• 政策红利释放：该政策为房企开辟了新的业务增长点，有助于其在当前市场环境下寻找新的生存空间和发展机遇。

总结

《通知》的发布标志着保障性租赁住房建设进入政策支持新阶段，不仅有助于稳定房地产市场，也为银行和房企提供了新的发展路径。通过政策引导，保障性租赁住房有望成为房地产市场转型的重要引擎，推动住房租赁市场健康发展，实现稳增长、保主体、促民生的多重目标。