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2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望总结

核心内容概览

2019年深圳房地产市场在“房住不炒”和“因城施策”的调控政策下保持总体平稳，住宅市场活跃度提升，办公与商业市场则面临供需失衡与租金下行的压力。整体来看，市场调控政策趋严，重点城市成交量与价格走势分化明显，长效机制建设加速推进。

住宅市场回顾

政策环境

• “房住不炒”：政策持续强调房地产的居住属性，防止投机炒作。
• 防范金融风险：加强房地产金融监管，限制个人贷款和房地产信托业务。
• 因城施策：地方政府根据市场情况灵活调整调控政策，部分城市收紧限购、限售，部分放宽。

市场表现

• 新房成交量：2019年前11个月新房批准预售面积371.65万平方米，同比上升18.62%；销售面积322.83万平方米，同比上升25.21%。
• 二手房成交量：同比上升11.29%，达554.31万平方米，市场活跃度显著提升。
• 价格走势：一手住宅成交均价保持平稳，二手房中高端价格指数持续上涨，全年累计增幅达6.07%。
• 区域分化：宝安、坪山、光明等新兴区域因规划利好迅速崛起，成为市场新增长点。

市场驱动因素

• 城市竞争力提升：深圳作为重点城市，持续吸引人才与投资。
• 政策利好：年末豪宅线调整降低了税费成本，刺激需求入市。
• 需求释放：三年盘整后，压抑的需求在2019年集中释放。

2020年展望

• 调控基调：延续2019年末的稳中求进政策，强化对市场反弹的监测。
• 成交量预测：住房交易活跃度将有所提升，成交量有望增长。
• 价格预测：新房价格总体稳定，二手市场价格上探空间受限。
• 区域分化：核心区域与新兴板块价格走势差异加大。

办公市场回顾

市场表现

• 供应量：全年新增供应535,590平方米，同比减少23.5%。
• 吸纳量：全年吸纳量仅101,745平方米，同比减少77.7%。
• 空置率：年末空置率上升至22.04%，同比增加6.33个百分点。
• 租金水平：年末租金为242.53元/平方米/月，同比降低12.3%。

区域差异

• 新兴商务区：南山、宝安成为主要租赁成交区域，空置率较低。
• 传统成熟区：罗湖区和福田区吸纳量为负，市场承压明显。

行业需求

• 金融业：仍为核心租赁需求来源，但多数为换租需求。
• TMT行业：扩张放缓，需求较为保守。
• 专业服务：律所、咨询公司等企业活跃，支撑市场。

2020年展望

• 供应压力：未来5年将有853万平方米甲级写字楼供应，2020年达178万平方米。
• 租金承压：业主可能进一步让利，空置率或继续上升。
• 区域分化：供需差异扩大，市场表现将更加分化。

商业市场回顾

市场表现

• 供应量：全年新增优质商业供应786,000平方米，同比增加52%。
• 新兴商圈贡献：新增供应中66.2%来自新兴商圈，推动市场活力。
• 租金水平：年末全市优质购物中心平均租金为902.5元/平方米/月，同比上升3.7%。
• 空置率：年末空置率微升至4.15%，整体保持稳定。

业态发展

• 首店经济：引入超120个首店，其中18%为全国首店，53%为深圳首店。
• 零售类首店：占比达58%，餐饮类36%，体验类6%。
• 国货品牌崛起：国货品牌受消费者青睐，如华为、OPPO、小米之家等。

2020年展望

• 供应预测：预计2020年新增供应67.5万平方米，其中60.7%位于成熟商圈，39.3%位于新兴商圈。
• 市场竞争加剧：大悦城、领展等开发商进入深圳，进一步加剧竞争。
• 消费趋势：短期经济不景气可能使消费趋于保守，空置率或上升，租金承压。

房地产市场总体趋势

• 政策导向：全国房地产市场继续坚持“房住不炒”与“三稳”政策，避免系统性风险。
• 调控目标：保持市场平稳运行，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 区域分化：重点城市如深圳成交量与价格持续增长，而三四线城市则面临成交收缩与价格下行。
• 长效机制：深圳加快“二次房改”、增加土地供应、发展租赁住房、盘活存量市场，推动住房体系多元化。

戴德梁行研究部简介

• 公司背景：全球领先的房地产服务与咨询公司，业务覆盖全球70多个国家，拥有400多个办公室及51,000名专业员工。
• 中国区表现：在大中华区设立21家分公司，连续两年获得《欧洲货币》多项大奖。
• 业务范围：涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。

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