20221205-东兴证券-房地产行业2023年度策略_政策宽松_格局重塑_16页_1mb

房地产行业2023年度策略总结

核心内容

2023年房地产行业策略报告指出，在2022年行业下行、销售与融资双降的背景下，2023年政策将全面宽松，推动行业触底回升，并迎来格局重塑。报告重点分析了行业面临的挑战与机遇，提出了两条投资主线。

主要观点

2022年回顾：行业下行，投资失速

• 销售下行：2022年1-10月商品房销售面积和销售额同比分别下降22.30%和26.10%，10月单月销售金额同比下滑23.71%，销售均价同比下降0.63%。
• 房价承压：房价下跌的城市数量和跌幅扩大的城市数量持续增加，10月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降城市分别达58个和62个。
• 融资不振：房地产开发累计到位资金同比下滑24.7%，10月单月到位资金同比下滑26.00%。金融机构信贷投放谨慎，资金支持主要集中在信用优质的房企。
• 投资失速：2022年1-10月房地产开发投资完成额同比下滑8.8%，10月单月投资同比下滑16.00%。土地成交价款累计同比下滑46.90%，10月单月同比下滑49.67%。
• 行业风险：民企信用风险加剧，债券违约规模上升，土地市场持续走弱，导致未来开工与投资压力加大。

2023年展望：政策宽松，格局重塑

政策走向新一轮宽松

• 需求端政策：9月起全国性政策加速释放，包括房贷利率下调、“一城一策”支持刚性和改善性住房需求、提升公积金贷款额度、发放购房补贴等。
• 供给端政策：11月以来，监管部门全面加强对房企的融资支持，包括“三箭齐发”（信贷、债券、股权支持），以及优化预售资金监管和“保交楼”资金支持。
• 政策效果：供需两端政策形成合力，有助于缓解行业融资困难、改善销售情况，降低烂尾楼风险，增强市场信心。

行业不利因素改善

• 疫情影响：中央疫情防控措施更加精准，对经济影响逐渐减小。
• 房企信用风险与烂尾楼：融资支持政策优化有助于缓解房企流动性风险，降低烂尾楼风险。
• 观望情绪缓解：随着疫情减弱和政策落地，居民购房意愿有望回升。
• 收入预期改善：宏观经济企稳回升，居民收入预期逐渐好转，有助于地产行业基本面改善。

市场格局重塑

• 销售分化：国有背景房企销售表现优于民企，销售总额同比降幅明显低于民企。
• 土地市场分化：民企拿地规模迅速下降，国有背景房企成为土地市场主导。
• 融资分层：民企信用债发行规模大幅下降，而央企和国企信用优势明显，融资资源倾斜。

投资策略

两条投资主线

• 主线一：信用优势明显的优质央企和国企

  • 建议持续跟踪：保利发展、越秀地产。
  • 优势：信用背书强，拿地和推盘能力突出，在需求回暖时有望抢占先机，提升市场份额。

• 主线二：开发主业稳健、融资支持明确的优质房企

  • 建议持续跟踪：金地集团、碧桂园、龙湖集团。
  • 优势：在“三箭齐发”政策下，有望获得金融机构重点支持，有效降低信用风险。

关键信息

• 销售与融资双降：2022年1-10月商品房销售和投资完成额均出现大幅下滑，土地市场持续走弱。
• 政策支持：2023年供需两端政策全面发力，包括房贷利率下调、公积金政策优化、债券融资支持、股权融资放宽等。
• 市场分化：国有房企在销售和融资方面表现优于民企，土地市场向国有背景房企倾斜。
• 风险提示：政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不及预期等风险仍需关注。

总结

2022年房地产行业面临销售与融资双降，市场信心受挫，房企信用风险加剧。2023年，随着政策全面宽松，行业有望触底回升，市场格局将发生显著变化。国有房企凭借信用优势和融资支持，有望在土地和销售市场占据主导地位。在此背景下，报告推荐两条投资主线：具有信用优势的央企和国企，以及开发主业稳健、融资支持明确的优质民企。政策支持和市场出清将为行业带来新的发展机遇。