公募REITs专题报告：REITs市场跟踪、基本面研判与投资体系的实证探索-20230927-华宝证券-19页_1mb

REITs市场跟踪、基本面研判与投资体系的实证探索总结

核心内容概览

2023年以来，中证REITs指数经历了窄幅震荡、大幅下跌、企稳回升和窄幅震荡的阶段。市场情绪在7月因季报行情而回暖，部分REITs标的出现反弹。从估值角度看，多数REITs处于历史低位，具备较好的投资性价比。同时，市场在产品、政策和参与者方面均有积极信号，REITs市场发展节奏加快，未来有望进一步完善。

主要观点

• 市场走势：中证REITs指数在2023年1月至9月间经历了从震荡、下跌到企稳回升的过程，整体趋势表明市场情绪逐步回暖。
• 资金面：REITs市场成交量和成交额处于低位，市场情绪仍需进一步提升。
• 估值面：多数REITs估值位于历史低位，具备较高的性价比，适合关注。
• 政策与产品端：政策端持续释放积极信号，鼓励更多民间投资项目发行REITs，同时新类型不断推出，市场产品更加丰富。
• 参与者端：城投公司、FOF基金和保险资金等参与者陆续入局，推动市场活跃度提升。

关键信息

1. 市场行情面

• 2023年1月1日至2月20日：窄幅震荡，整体走势平稳。
• 2023年2月21日至5月25日：市场持续下跌，交易情绪低迷。
• 2023年5月26日至7月5日：市场加速下跌，但部分项目开始企稳。
• 2023年7月6日至18日：指数企稳回升，涨幅显著。
• 2023年7月19日至9月20日：市场维持窄幅震荡。

2. 资金面

• 成交量和成交额整体不高，市场交易活跃度有所下降。
• 2023年9月20日成交量为0.51亿份，成交额为2.24亿元，处于低位。

3. 估值面

• 多数REITs估值位于历史低位，其中88.89%的REITs估值低于40%分位。
• 在宏观系统性风险不大的前提下，REITs具备较好的投资价值。

4. 事件及政策面

• 产品端：新类型不断推陈出新，如轨交、商场、农贸市场等。
• 政策端：鼓励民间投资项目发行REITs，强化行业自律，规范报价。
• 参与者端：城投公司、FOF基金、保险资金等参与者逐步加入，推动市场发展。

投资实证：预期指标体系搭建

1. 高速公路类REITs

• 先行指标：中国公路客运量、货运量累计同比。
• 分析：二季度数据改善，带动REITs价格上涨，但三季度数据尚未显著提升。

2. 仓储物流类REITs

• 先行指标：工业地产租金。
• 分析：二季度租金改善带动REITs价格上涨，但需关注三季报数据。

3. 保障性租赁住房类REITs

• 先行指标：城市二手住宅租金回报率。
• 分析：二季度租金回报率回升，带动REITs价格上涨，但需关注后续数据变化。

4. 园区基础设施类REITs

• 先行指标：制造业PMI指数环比。
• 分析：二季度制造业PMI改善，带动部分REITs价格上涨，但需关注具体标的运营情况。

标的分析：基本面情况

1. 交通基础设施类

• 表现：一季度改善明显，二季度环比回落，但同比改善。
• 数据：华夏越秀高速、平安广州广河、国金中国铁建等项目表现较好。

2. 园区基础设施类

• 表现：受租赁市场和租户经营情况影响，表现分化。
• 数据：华夏合肥高新、国泰君安东久新经济等项目出租率较高。

3. 仓储物流类

• 表现：运营平稳，长租期和稳租约推动项目穿越经济周期。
• 数据：中金普洛斯、红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施等项目表现良好。

4. 保障性租赁住房类

• 表现：出租率维持高位，租户结构稳定。
• 数据：华夏北京保障房、中金厦门安居、红土创新深圳安居等项目表现稳健。

5. 生态环保类

• 表现：受季节性因素和检修影响，运营情况分化。
• 数据：中航首钢生物质、富国首创水务等项目运营情况有所改善。

6. 能源基础设施类

• 表现：具备季节属性，整体运营稳中有进。
• 数据：鹏华深圳能源、中信建投国家电投新能源、中航京能光伏等项目表现良好。

总结

• REITs市场在2023年经历了显著波动，但7月后开始企稳。
• 市场成交量和成交额处于低位，但估值具备吸引力。
• 政策和产品端积极信号不断，推动市场发展。
• 投资需关注具体标的的基本面和先行指标，如工业地产租金、制造业PMI等。
• 风险提示包括底层项目运营业绩不及预期和二级市场异常波动。

风险提示

• 底层项目运营业绩不及预期。
• 二级市场异常波动风险。
• 过往业绩不代表未来表现。
• 本报告基于历史公开数据整理，存在失效风险，不构成投资建议。