深度报告-20220823-光大证券-上海临港-600848.SH-首次覆盖报告_资产布局享政策优势_园区租售业务高增长_20页_1mb

上海临港（600848.SH）首次覆盖报告总结

核心内容

上海临港是上海市国资委下属临港集团的专业园区开发国有控股上市公司，管理多个核心园区，具有显著的区位优势和品牌影响力。公司作为临港新片区开发主力军，享受政策红利，业务增长迅速，盈利水平高。

主要观点

• 资产布局与政策优势：公司依托国家战略，如自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化，拥有丰富的优质资产，且具备品牌和管理优势，有助于提升市场竞争力。
• 收入结构优化：2017-2021年，公司营业收入从20.7亿元增长至62.7亿元，复合增长率达32%；归母净利润从4.1亿元增长至15.4亿元，复合增长率达39%。租赁业务占比提升，毛利率长期保持在50%以上，盈利水平较高。
• 财务稳健，融资成本低：2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为57.7%，净负债率73.7%，财务杠杆水平较低。公司主体信用评级为AAA，融资利率持续下降，有利于公司持续发展。
• 盈利预测与估值：公司2022-2024年预测营业收入分别为77.3亿元、96.0亿元、118.1亿元，归母净利润分别为19.0亿元、23.2亿元、29.8亿元，EPS分别为0.75元、0.92元、1.18元。综合绝对估值与相对估值，目标价为17.33元/股，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

1. 公司背景与资产布局

• 上海临港是临港集团的唯一上市平台，依托国企背景，资产质量高。
• 公司管理漕河泾、松江、康桥、南桥、浦江、金山六大核心园区，2021年末总在租面积263.1万平方米，总在建面积288.8万平方米。
• 截至2022年7月，公司旗下产业园区包括洋山特殊综合保税区、大飞机航空产业园、滴水湖金融湾等，显示其在临港新片区的重点布局。

2. 收入结构与盈利表现

• 2017-2021年，房屋销售、租赁及园区服务收入分别增长20%、85%、41%，其中租赁业务增速最快。
• 2021年，房屋租赁毛利率为70.5%，房屋销售毛利率为55.1%，园区服务毛利率为41.5%，整体盈利水平较高。
• 2021年公司投资收益达4.88亿元，占全年利润总额的16%，投资回报持续提升。

3. 财务状况与融资能力

• 公司财务状况稳健，资产负债率较低，净负债率低于1，权益乘数为2.47。
• 公司主体信用评级为AAA，融资利率从2017年的5.1%下降至2021年的3.7%，融资渠道畅通，有助于降低开发成本和提升拿地能力。

4. 盈利预测

• 2022-2024年，公司营业收入预测分别为77.3亿元、96.0亿元、118.1亿元，营收增速分别为23.3%、24.2%、23.0%。
• 归母净利润预测分别为19.0亿元、23.2亿元、29.8亿元，净利润率分别为24.6%、24.1%、25.2%。
• EPS预测分别为0.75元、0.92元、1.18元，2022-2024年复合增速为24.7%。

5. 估值方法与目标价

• 绝对估值法：基于股利贴现模型，合理价格约为17.33元/股。
• 相对估值法：基于可比公司PE（TTM）平均值27.4倍，合理价格约为18.00元/股。
• 综合考虑，给予公司目标价17.33元/股，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

• 新冠疫情反复：可能影响公司新开工和竣工进度，进而影响销售与租赁业绩。
• 市场拓展不及预期：上海本土市场竞争激烈，域外发展根基不稳，可能影响新增土储。
• 不动产价格下滑：若产业园资产价格下滑，可能影响公司销售业绩。
• 产业投资回报不及预期：部分投资对象经营表现不佳，可能影响公司利润。

估值指标

可比公司估值比较

结论

上海临港作为上海园区开发龙头，拥有丰富的资产布局和政策优势，财务稳健，盈利水平高，未来业绩增长空间广阔。基于盈利预测与估值分析，公司合理股价为17.33元/股，首次覆盖给予“买入”评级。