20220916-联合资信-2022年商业地产行业运行半年报_12页_1mb

2022年商业地产行业运行半年报总结

核心内容

2022年上半年，中国商业地产行业整体景气度仍低于疫情前水平，开发投资持续下降，销售市场虽有回暖但7月再度走弱。运营方面，一线城市零售物业基本企稳，但写字楼运营状况持续下滑。展望下半年，商业地产大宗交易可能提速，但受经济下行预期影响，买方意愿受限，行业整合将进一步加速，龙头效应将更加显著。

主要观点

• 行业整体表现：商业地产行业仍处于下行通道，受疫情和房地产融资收紧双重影响，开发投资和销售均未恢复至疫情前水平。
• 开发投资端：商业营业用房和办公楼投资持续下滑，其中办公楼投资下降更为明显。
• 销售端：商业营业用房和办公楼销售额同比小幅回升，但7月销售景气度显著下降，显示市场波动较大。
• 供求关系：竣工销售比偏低，供大于求的状况未改善，未来新增供应的消化和市场优胜劣汰压力将持续存在。
• 政策影响：公募REITs尚未扩展至商业不动产领域，房企通过REITs融资的路径仍不现实。
• 重点城市运营：北京、上海、广州、深圳作为一线城市的商业地产运营情况存在差异，北京和上海写字楼市场景气度较低，广州空置率上升，深圳市场相对稳定。
• 轻资产运营主体：2021年多家轻资产运营主体在港股上市，业务增长较快，但多数依赖关联方收入，未来需增强外部业务拓展能力。

关键信息

一、开发投资情况

• 商业营业用房开发投资：2022年上半年完成额为5528.23亿元，同比下降8.7%。
• 办公楼开发投资：完成额为2616.27亿元，同比下降10.1%。
• 趋势：自2016年触顶后持续下行，疫情和融资收紧进一步加剧。

二、销售情况

• 商业营业用房销售额：4228.46亿元，同比增长0.30%。
• 办公楼销售额：2184.81亿元，同比增长10.40%。
• 7月数据：商业营业用房和办公楼销售额环比分别下降53.69%和54.65%，显示市场疲软。

三、供求关系

• 竣工销售比：商业营业用房为0.56倍，办公楼为0.53倍，显示供大于求。
• 竣工面积下降：商业营业用房同比下降30.35%，办公楼同比下降29.96%。

四、重点城市运营情况

五、大宗交易情况

• 成交总额：2022年上半年约1063亿元，同比下降19.4%。
• 主要买家：国内自用买家和保险公司较为活跃。
• 主要物业类型：写字楼和工业物流地产为主要交易类型。
• 趋势：预计下半年大宗交易将有所回暖，但投资意愿仍受宏观经济影响。

六、轻资产运营主体表现

• 典型企业：万达商管、华润万象生活、龙湖智创等。
• 收入情况：2021年总收入均实现增长，但来自关联方收入占比较高。
• 业务结构：多数企业收入以商业地产运营管理为主，部分也涉及住宅物业管理。

行业展望

• 经济下行压力：国内经济面临下行压力，商业地产与宏观经济正相关，未来景气度仍将持续承压。
• 行业整合加速：房地产行业流动性危机将推动商业地产细分领域整合，龙头效应将更加明显。
• 政策支持：公募REITs尚未扩展至商业不动产，房企通过REITs融资的路径仍不现实。
• 未来趋势：随着城市新区开发和宏观经济影响，商业地产将面临持续的新增供应消化和优胜劣汰压力。

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