20241230-联合资信-2024年商业地产行业回顾与2025年信用风险展望_16页_1mb

商业地产行业2024年回顾与2025年展望

2024年行业表现

1. 销售与供应 开发投资下滑，商业营业用房和办公楼销售面积同比下降超10%，供应量创近年新低，去库存持续，但需求不足压力仍存。
2. 运营情况 一线商场类物业出现企稳迹象，但租金下行明显；办公楼空置率普遍超过20%，租赁市场承压。
3. 政策环境 REITs常态化推进，为商业地产提供退出新路径，但消费刺激政策尚未完全见效，商场依赖餐饮业态面临挑战。

区域差异

• 一线城市
  • 北京：商场空置率上升，租金下行；写字楼空置率达21%，租金止跌未反。
  • 上海、广州：零售物业租金稳定，但空置率持续攀升；写字楼供大于求压力显著。
  • 深圳：商场空置率最低，租金相对稳定，但写字楼运营竞争加剧。

企业债务风险

• 债务集中 2025年到期债券规模同比下降40%，多数央国企偿债压力可控；万达、普洛斯等民企面临短期债务压力。
• 盈利能力 应对整体下滑，50%企业利润依赖投资性房地产估值变动，房地产市场估值波动加剧偿债风险。

2025年展望

• 风险因素：若消费政策不力，商场业态运营承压；经济不确定性导致写字楼租金下行风险加大。
• 信用风险 行业整体风险稳中趋缓，但企业资产可变现能力下降，需重点关注非国企债务集中兑付压力。