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商业地产行业2025年上半年运行概况

核心结论
2025年上半年，商业地产行业运行如下：

• 开发投资端：景气度持续低迷，商业营业用房和办公楼投资同比分别下降8.4%和16.8%，降幅较2024年有所扩大，新增供应量预计未来几年显著下滑。
• 销售端：商业营业用房销售额同比下降10.4%（降幅收窄），办公楼销售额下降4.2%（降幅收窄），但租金下行及市场观望情绪仍存。
• 政策：《住房租赁条例》出台，为长租公寓市场规范化发展提供政策支持，租赁住房REITs等退出通道利好长租公寓业态。
• 重点城市：一线城市零售物业运营总体企稳，写字楼租金普遍下滑至历史低位。
• 发债企业：17家代表性房企存续债规模达1057.71亿元，评级多为AA+，利率整体下行，盈利能力下滑明显，公允价值变动损失和亏损影响显著。

📊 行业运行概况

3️⃣ 开发投资端表现

• 2025年上半年商业营业用房投资同比下降8.4%，新开工面积同比下降17.7%，降幅较2024年扩大；办公楼投资同比下降16.8%，新开工面积同比下降21.0%。
• 投资下降主要受宏观房地产市场环境及开发商谨慎投资策略影响。

5️⃣ 销售端表现

• 商业营业用房销售额同比下降10.4%（收窄），但投资信心有所恢复；办公楼销售额同比降幅收窄至4.2%，但租金水平继续下滑。

7️⃣ 行业政策影响

• 《住房租赁条例》 于2025年7月发布，自9月15日起施行，旨在规范长租公寓市场，支持专业化运营主体发展。

👁️ 重点城市运营情况

• ✅ 零售物业：四大一线城市零售物业空置率基本企稳，但租金增长趋缓；写字楼方面，北京、上海、广州、深圳空置率小幅上升，租金普遍跌破250元/平方米·月，部分城市如上海、深圳供应压力较大。

💡 发债企业动态

• 存续债券规模：1057.71亿元，超额融资依赖央国企，其中陆家嘴系、小商品城、普洛斯为关键主体。
• 发债趋势：2025年1-6月新发行债券规模173.41亿元，利率普遍下降，偿债集中度较低。
• 盈利能力下滑：行业平均调整后营业利润率下降至-2.80%，2024年利润总额同比降68%，公允价值变动损失显著增加；REITs元年推动长租公寓市场规范化发展提供支持。

🧭 行业展望

• 下半年预测：
  • 消费复苏不确定性仍存，商场业态运营有望进一步企稳。
  • 写字楼市场仍处于深度调整，租金下滑仍将持续。
  • 行业盈利能力持续承压，部分企业再融资能力面临挑战，但短期偿债风险可控，年内到期债券规模约为121亿元。

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