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2013年二季度房地产行业投资策略总结

核心观点

• 投资评级：维持“推荐”评级
• 收益大于风险：当前估值低、销售稳定增长、业绩锁定率强，具备投资价值。
• 政策消化推动估值修复：二季度地产股行情为估值修复推动下的反弹行情，政策符合预期是主要推动力。

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2013年二季度投资逻辑

1. 政策预期已充分反映

• 国五条及地方细则已基本被市场预期，地产股经历近三个月调整，估值已接近箱体底部。
• 二季度为政策真空期，板块估值有望逐步回升。

2. 货币政策适度宽松

• 二季度货币政策保持适度宽松，资金面不会过分收紧。
• 央行通过资本管制和公开市场操作进行有限紧缩，整体流动性仍较充足。

3. 楼市进入观望期

• 二季度成交量同比上升，但增速可能放缓。
• 楼市基本面稳健，但政策超预期可能性较低，大行情产生概率较小。

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收益大于风险分析

1. 估值水平

• 地产股估值中枢在9-10倍，处于历史低位。
• 重点地产公司估值回落至8倍左右，接近箱体底部。

2. 销售增长预期

• 重点地产公司预计2013年销售平均增速为30%，销售表现稳健。

3. 业绩锁定率强

• 2012年预收账款水平已足够锁定2013年80%以上业绩，业绩确定性较高。

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政策分析

1. 国五条及细则影响

• 主要政策内容：

  • 二手房交易征收差额20%个税；
  • 限购区域扩大至全部行政区域；
  • 二套房贷款首付比例和利率进一步提高。

• 影响分析：

  • 地方细则出台前，二手房交易集中释放，对新房市场影响有限。
  • 政策符合预期，地产股进入估值修复阶段。

2. 地方细则内容决定未来走向

• 情形1（较大概率）：政策符合预期 → 地产板块进入3-6个月的消化期 → 估值逐步回升。
• 情形2（较小概率）：政策超预期 → 对楼市冲击较大 → 成交量仅小幅增长。

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个股推荐

1. 金地集团（600383）

• 财务数据：2013年销售预计达420亿元，同比增长23%。
• 推荐理由：
  • 高价地项目去化接近尾声，销售进入释放期；
  • 新推盘中小户型比重增加，有利于销售；
  • 投资与销售同步增长，周转速度提升。

2. 招商地产（000024）

• 财务数据：2013年销售预计达430亿元，同比增长18%。
• 推荐理由：
  • 管理层调整提升运营效率；
  • 基数低，弹性较大；
  • 大股东优质土地资源有望注入，提升业绩。

3. 荣盛发展（002146）

• 财务数据：2013年销售预计达240亿元，同比增长33%。
• 推荐理由：
  • 销售持续增长，周转提速；
  • 深耕二三线城市，具备先发优势；
  • 成本控制与利润提升空间大。

4. 香江控股（600162）

• 财务数据：2013年销售预计达568亿元，同比增长261.9%。
• 推荐理由：
  • 经营反转，销售强劲增长；
  • 产业模式独特，可复制性强；
  • 12年基数低，13年业绩释放空间大。

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重点推荐公司盈利预测

股票名称	12E EPS	13E EPS	14E EPS	12E PE	13E PE	14E PE
万科A	1.14	1.43	1.61	9.6	7.7	6.8
保利地产	1.18	1.48	1.77	10.0	8.0	6.6
金地集团	0.76	0.85	1.02	8.4	7.6	6.3
招商地产	1.93	2.48	3.12	12.7	9.9	7.9
华夏幸福	2.09	2.52	3.31	11.8	9.8	7.4
荣盛发展	1.14	1.51	1.90	12.4	9.3	7.4
香江控股	0.03	0.92	1.15	219.0	7.1	5.7

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投资评级标准

公司评级：

• 强烈推荐：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上；
• 推荐：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%-15%之间；
• 中性：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%-5%之间；
• 回避：预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上。

行业评级：

• 超配：预期未来6个月内行业整体表现战胜市场；
• 标配：预期未来6个月内行业整体表现与市场同步；
• 低配：预期未来6个月内行业整体表现弱于市场。

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总结

2013年二季度，房地产行业面临政策消化与估值修复的双重机遇。在政策预期充分释放、估值处于低位、销售稳定增长的背景下，地产股有望迎来反弹行情。重点推荐金地集团、招商地产、荣盛发展、香江控股等具备增长潜力和估值修复空间的公司。整体来看，二季度行情为政策真空期下的估值修复，板块具备中长期投资价值。