20251216-中银证券-房地产行业2025年11月统计局数据点评_单月投资创历史最大降幅；1-11月销售降幅进一步扩大_6页_392kb

房地产行业2025年11月统计局数据点评总结

核心内容概览

2025年11月，中国房地产行业面临持续下行压力，销售和投资数据均出现较大降幅，市场信心不足，政策调整预期增强。

主要观点

1. 商品房销售表现

• 销售面积：11月销售面积为6720万平方米，同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点，但仍是2009年以来同期最低水平。
• 销售金额：11月销售金额为6113亿元，同比下降25.1%，降幅较10月扩大0.8个百分点，创2024年5月以来单月最大同比跌幅。
• 住宅销售：住宅销售面积同比下降18.6%，销售金额同比下降27.6%，降幅进一步扩大。
• 销售均价：11月商品房销售均价为9097元/平方米，同比下降9.5%，环比下降6.4%；住宅均价为9594元/平方米，同比下降11.1%，环比下降6.7%。
• 区域差异：东部地区销售面积降幅收窄，中部和西部地区销售金额降幅扩大，尤其是西部地区销售金额降幅扩大9.1个百分点。

2. 商品住宅库存压力

• 广义库存面积：截至11月末，全国商品住宅广义库存面积为15.3亿平方米，环比下降1.5%，同比下降17.0%。
• 去化周期：去化周期为25.4个月，环比下降0.1个月，同比下降1.2个月。
• 现房库存：住宅现房库存面积约为3.94亿平方米，环比下降0.7%，同比增长4.3%。
• 现房去化周期：为20.5个月，环比下降0.1个月，同比下降0.3个月。
• 现房库存占比：现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.8%，环比提升0.2个百分点，同比提升5.3个百分点。

3. 房地产开发投资与新开工

• 开发投资金额：11月开发投资金额为5028亿元，同比下降30.3%，创2000年有数据以来的最大单月降幅。
• 新开工面积：11月新开工面积为4396万平方米，同比下降27.6%，处于2005年以来同期最低位。
• 施工面积：1-11月施工面积同比下降9.6%，单月施工面积同比下降38%。
• 区域投资降幅：东、中、西部地区投资同比分别下降36.0%、27.9%、17.7%，降幅较10月均扩大。
• 竣工面积：11月竣工面积为4593万平方米，同比下降25.5%，降幅较10月收窄2.7个百分点，但整体仍面临周期性回落压力。

4. 开发商资金状况

• 房企到位资金：11月到位资金为6292亿元，同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.6个百分点。
• 房款：房款同比下降39.6%，定金及预收款同比下降41.9%，个人按揭贷款同比下降34.7%。
• 非房款：国内贷款同比下降10.4%，自筹资金同比下降30.7%，均出现明显下滑。
• 资金压力：1-11月房企到位资金为8.51万亿元，同比下降11.9%。

关键信息

• 市场信心不足：居民购房能力及意愿受限，收入与就业预期尚未改善，市场信心仍偏弱。
• 政策预期增强：中央经济工作会议强调稳住房地产市场，推动制度完善，房价惯性下滑可能促使政策调整。
• 投资端持续疲软：房地产开发投资单月降幅创历史最大，预计未来压力将进一步加大。
• 区域差异显著：东部地区表现相对较好，但整体仍面临较大挑战。
• 库存压力仍存：现房库存占比提升，去化周期较长，需关注去库存压力。

投资建议

重点关注的房企

1. 基本面稳定、市占率高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
2. 销售与拿地突破的“小而美”房企：保利置业集团。
3. 布局新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。

投资策略

• 流动性安全：优先考虑资金链稳健的房企。
• 高能级城市布局：关注在重点城市有较强市占率的公司。
• 产品力与创新：提前布局新业态、新模式的商业地产公司更具竞争力。

风险提示

• 政策出台不及预期：可能影响市场信心和政策效果。
• 销售与房价持续下行：市场进一步疲软，可能引发更多风险。
• 市场信心修复不及预期：居民购房意愿仍偏弱，可能延缓市场回暖。

评级体系说明

• 公司投资评级：根据未来6-12个月内股价表现与基准指数对比，分为买入、增持、中性、减持、未有评级。
• 行业投资评级：房地产行业被评定为“强于大市”，预计未来表现优于基准指数。

附录说明

• 本报告包含多个图表，展示2025年11月房地产销售、投资、资金等数据，均来源于国家统计局、万得及中银证券。
• 报告内容为中银国际证券分析师个人观点，不构成投资建议，且不承担相关责任。

披露声明

• 本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并发布。
• 报告仅提供参考，未考虑任何特定投资者的财务状况或投资目标。
• 报告内容不构成任何投资承诺或要约，且不保证其准确性或完整性。