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金融街（000402.SZ）2021年经营分析总结

核心内容

2021年，金融街在房地产行业整体低迷的背景下，仍保持了销售回款的同比增长（30%），积极保障资金安全。尽管面临较大的债务压力，企业并未减少投资力度，新增投资额同比上升93.8%，仍需继续优化债务结构。公司背靠金融街集团，资金压力相对较小，三道红线未达标对后续经营影响预计不大。

主要观点

• 销售回款增长：2021年销售回款同比增长30%，显示企业在资金回笼方面表现稳健。
• 区域贡献显著：京津冀与长三角经济圈贡献了超过60%的销售业绩，成渝地区虽增长显著但占比偏低。
• 盈利能力承压：营业收入同比上升33.3%，但毛利润和净利润率大幅下降，主要受高成本项目结转影响。
• 费用控制良好：三费费用率同比下降10.3个百分点，费用管控能力较强。
• 资产处置积极：2021年通过出售多个项目回笼资金，2022年计划继续加大资产处置力度，以改善现金流。

关键信息

一、销售业绩分布

二、财务表现

三、债务与资金状况

四、资产处置与未来计划

• 资产处置：2021年通过转让多个项目回笼资金，包括丰科中心项目、北京金丰万晟置业有限公司股权及债权等，累计回笼约22.32亿元+37.09亿元+15.75亿元。
• 2022年计划：金融街将继续加大资产处置力度，推进存量资产盘活，以实现现金流的置换。

五、土地储备与投资

• 新增土地储备：2021年新增土地储备建筑面积133.4万平米，总耗资102.2亿元，同比上升93.8%。
• 土地储备权益比例：总土地储备建筑面积1651.5万平米，权益面积1329.0万平米，权益比例较高，保障资金安全。

研究员信息

• 于小雨
  微信：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 姜晓刚
  微信：18516525402
  邮箱：jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn

• 何志芳
  微信：18301781335
  邮箱：hezhifang@ehconsulting.com.cn

备注

• 剔除预收账款的资产负债率 = （总负债 - 合同负债） / （总资产 - 合同负债）
• 现金短债比 = （货币资金 - 受限制资金） / 短期有息负债
• 净负债率 = （有息负债 - 货币资金） / 净资产
• 新增土地储备建筑面积除2018年为权益口径之外，其余年份均为全口径
• 投销比 = 新增土地投资额 / 销售金额

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