20170904-华创证券-_宏观专题_新地产观察系列一_住房保障模式双城记_15页_1mb

【宏观专题】 新地产观察系列一：住房保障模式双城记

核心内容

本报告分析了新加坡与香港两种住房保障模式，并探讨了中国在住房制度改革过程中对这两种模式的借鉴与实践。报告指出，中国在1994年住房制度改革中曾试图模仿新加坡的“居者有其屋”模式，但最终因财政分权和土地财政的现实选择，转向以公租房和棚改为主的新模式。

主要观点

新加坡模式：居者有其屋

• 新加坡自1964年起推行“居者有其屋”计划，鼓励中等和低收入阶层购买政府兴建的组屋。
• 截至2016年，82%的公民居住在组屋，住房自有率和组屋自有率均超过90%，住房保障制度极为成功。
• 制度设计上，通过中央公积金、低息贷款和土地划拨等方式确保组屋的低价和质量。
• 组屋定价与市场价格脱钩，主要参考国民收入、建筑成本和土地成本。
• 土地出让金被纳入储备金，由中央公积金局统一管理，政府无法直接支配，有效隔绝了土地财政的依赖。

香港模式：居屋政策不应妨碍私宅市场发展

• 香港住房保障制度始于上世纪中叶，包括公屋出租和居屋出售，但居屋政策始终以不冲击私宅市场为原则。
• 截至2015年，45%人口居住在公营房屋，其中30%为租赁公屋，15%为直接出售的居屋。
• 公屋租金远低于私宅租金，但面积较小，轮候时间较长，且申请门槛相对较高。
• 居屋政策主要服务于中低收入家庭，但覆盖面有限，且供应服从于私宅市场。
• 香港对土地财政依赖度较高，土地出让收入占财政收入的16%，地产相关税收占22%。

混搭的第三条道路

• 中国自1994年房改以来，住房保障重心从经适房转向公租房和棚改。
• 经适房投资占比从1999年的16.56%降至2010年的3.14%，经适房模式已被弃用。
• 棚改用地主要用于中小套型商品房建设，公租房建设占比逐步上升。
• 住房自有率在2010年达到74.2%，表明大规模组屋建设的历史窗口已过，当前需关注教育等公共资源的缺失与错位。
• 租售同权被视为当前住房保障制度的核心抓手，公租房正取代经适房成为保障性住房的主体。

关键信息

• 新加坡模式：以中央公积金为核心，确保组屋低价和质量，住房自有率高，土地财政依赖低。
• 香港模式：以公屋为主，居屋为辅，强调不干扰私宅市场，保障住房覆盖率高但面临高房价问题。
• 中国实践：房改初期模仿新加坡，但因财政分权和土地财政现实，最终转向公租房和棚改。
• 财政支出：保障性住房财政支出中，廉租房占比下降，棚改和公租房占比上升，2016年达40.1%和13.9%。
• 政策方向：当前住房保障应以公租房为核心，改革央地关系，使地方政府回归公共职能。

图表目录

• 图表1：新加坡中央公积金余额与组屋相关提取
• 图表2：居住在组屋的人口比例
• 图表3：新加坡中央公积金余额与组屋相关提取
• 图表4：新加坡建屋发展局收支结构
• 图表5：新加坡家庭收入分布与组屋购买限制
• 图表6：新加坡税收结构
• 图表7：香港住房保障体系
• 图表8：按房屋类别划分的人口分布
• 图表9：公营房屋建屋量
• 图表10：按房屋类别划分的人口分布
• 图表11：香港房价走势
• 图表12：家庭收入中位数与3口之家公屋收入限额
• 图表13：香港公屋面积分布
• 图表14：香港、新加坡房价与GDP走势
• 图表15：2015财年香港财政收入结构
• 图表16：我国住房改革历史进程
• 图表17：经适房投资在全部住宅投资占比
• 图表18：保障性安居工程用地供应计划
• 图表19：棚户区改造腾挪用地去向
• 图表20：保障性安居工程财政支出
• 图表21：基于2010年人口普查的各省住房自有率

证券分析师介绍

• 牛播坤：华中科技大学经济学博士，曾任保监会政策研究室，现任华创证券研究所副所长、研究主管。
• 甄茂生：上海财经大学经济学博士，2016年加入华创证券研究所。
• 张伟：厦门大学经济学硕士，2017年加入华创证券研究所。
• 王丹：南开大学经济学硕士，2017年加入华创证券研究所。

投资评级体系

• 公司投资评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业投资评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

分析师声明与免责声明

• 分析师声明：本报告基于公开信息，反映个人观点，不构成投资建议。
• 免责声明：本报告仅供华创证券客户使用，不保证信息的准确性和完整性，不构成买卖证券的出价或询价，使用需谨慎。

总结

新加坡和香港分别代表了两种不同的住房保障模式：新加坡以自有产权组屋为核心，实现高住房自有率和稳定房价；香港则以公屋为主，强调不干扰私宅市场，但面临高房价和蜗居问题。中国在住房制度改革中曾尝试新加坡模式，但因财政分权和土地财政的现实，转向以公租房和棚改为主的模式。当前，公租房被视为住房保障制度的核心，能否改革央地关系，使地方政府回归公共职能，将是决定公租房能否避免重蹈经适房覆辙的关键。