2017-新地产观察系列：住房保障模式双城记_16页-1mb

报告摘要

文档总结

核心内容概述

本报告分析了中国住房保障制度的发展历程，对比了新加坡与香港的住房保障模式，并探讨了中国当前住房保障制度的改革方向。报告指出，中国在1994年住房制度改革初期曾尝试借鉴新加坡的“居者有其屋”模式，但因财政分权和土地财政的现实考量，最终转向以公租房和棚户区改造为主的保障体系。

主要观点

新加坡模式：居者有其屋
- 新加坡在1964年推行“居者有其屋”计划，鼓励中等和低收入阶层购买政府兴建的组屋。
- 组屋主要由中央公积金制度支持，通过低息贷款、土地划拨和财政补贴等方式实现低价和高质量供给。
- 截至2016年，82%的公民居住在组屋，住房自有率超过90%。
- 新加坡的住房制度强调政府主导，通过将土地出让金纳入储备金，隔绝政府对土地财政的依赖，确保住房保障的可持续性。
香港模式：居屋政策不应妨碍私宅市场发展
- 香港的住房保障以公屋为主，居屋为辅，且居屋政策服从于私宅市场的发展。
- 截至2015年，45%的人口居住在公营房屋，其中30%为租赁公屋，15%为直接出售的居屋。
- 公屋租金远低于私宅租金，但面积较小，轮候时间较长。
- 香港对土地财政依赖度较高，土地出让收入占财政收入的16%，地产相关税收占22%，远高于新加坡的14%。
- 尽管保障住房覆盖率较高，但高房价和居住条件差仍是其主要问题。
混搭的第三条道路：中国住房保障制度的演变
- 中国建国初期实行实物分配制度，后逐步转向货币工资购房，建立分层住房供应体系。
- 1994年房改初期曾试图模仿新加坡的经济适用房模式，但因财政分权和标尺竞争，地方政府更倾向于土地财政。
- 经适房投资占比从1999年的16.56%下降至2010年的3.14%，已基本被弃用。
- 住房保障重心已全面转向公租房和棚改，公租房成为新的保障主体。
- 当前住房自有率已达74.2%，但教育等公共资源的缺失与错位成为新的问题。

关键信息

新加坡模式特点：
- 强调政府主导，以组屋为主。
- 中央公积金制度是核心支撑，资金用于组屋建设与购买。
- 组屋定价与市场脱钩，主要参考家庭收入、建筑成本和土地成本。
- 土地出让金纳入储备金，政府无法直接支配，防止土地财政依赖。
香港模式特点：
- 以公屋为主，居屋为辅，强调私宅市场主导。
- 公屋覆盖中低收入家庭，但面积小、轮候时间长。
- 土地财政依赖度高，地产税收占财政收入较大比例。
- 居屋政策虽存在，但供应有限，定价较高，且受私宅市场影响。
中国住房保障制度演变：
- 历史进程包括：1949-1978年实物分配；1978-1991年探索试点；1991-1998年推行货币工资分配；1998年后全面市场化。
- 经适房模式已逐渐退出，公租房和棚改成为住房保障的重心。
- 公租房建设在2011年启动，财政支出占比从25.1%下降至13.9%。
- 棚改用地主要用于中小套型商品房建设，保障性住房（经适房+廉租房）占比下降，公租房占比上升。

重要数据与图表说明

新加坡组屋覆盖率：从1960年的不足10%上升至1990年的87%，目前稳定在80%以上。
新加坡住房自有率：90%以上，其中80%以上为组屋。
新加坡税收结构：地产相关税收仅占全部税收收入的14%，土地出让金纳入储备金。
香港公屋覆盖率：2015年为45%，其中29%为租赁公屋，16%为居屋。
中国住房自有率：2010年为74.2%，已接近新加坡水平。
经适房投资占比：从1999年的16.56%降至2010年的3.14%。
保障性安居工程用地供应：2010-2013年保障性住房用地占比从33.1%降至27.6%，棚改用地占比上升。

附：分析师信息

牛播坤：华创证券宏观策略分析师，经济学博士，曾任职于保监会政策研究室，2011年加入华创证券研究所。
甄茂生：华创证券研究员，上海财经大学经济学博士，2016年加入。
张伟：华创证券助理研究员，厦门大学经济学硕士，2017年加入。
王丹：华创证券助理研究员，南开大学经济学硕士，2017年加入。

投资评级体系

公司投资评级：
- 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
- 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
- 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间；
- 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。
行业投资评级：
- 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上；
- 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%—5%之间；
- 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上。

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