房地产行业新发展模式展望系列研究报告：海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长_49页_2mb

海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长

核心内容

本报告分析了海外主要国家的住房保障制度，探讨了其特点与成效，并展望了中国住房保障体系的发展方向。核心观点包括：

• 海外住房保障制度各具特色，但都强调制度协调性与政策目标的动态调整。
• 德国采用市场主导、政府管控为辅的模式，以租赁为主，实现房住不炒和住房开支可控。
• 新加坡实行政府主导、围绕住房自有的保障体系，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。
• 中国有望建立政府主导、围绕租赁的住房保障体系，以保租房为主，满足新市民多层次居住需求，租购同权与租赁型保障房供给相辅相成。

主要观点

1. 海外住房保障体系：制度建设完善，政府与市场相得益彰

• 英国：住房保障制度最早发源于英国，以私人企业为核心，政府通过法律和财政支持进行调控。
• 德国：市场主导，政府通过租金管制、住房储蓄制度等手段实现住房保障，自有率长期处于低位。
• 瑞典：政府主导的普惠性住房体系，强调住房合作社和集体建设，自有率低于平均水平。
• 美国：以市场为主，政府通过金融工具支持保障房建设，强调效率与法治。
• 日本：政府与市场结合，通过非营利机构和政策性金融支持保障住房建设。
• 新加坡：政府主导的“居者有其屋”政策，通过土地与资金支持实现高自有率和低住房成本。

2. 德国：市场供给为主，政府管控为辅，围绕租赁的住房保障制度

• 历史沿革：德国住房保障制度经历了从政府主导到市场化的过程，20世纪50年代至80年代为政府补助推动阶段，80年代后逐步市场化。
• 现状：保障性住房建设量和存量整体下降，多渠道供给，申请门槛较高。
• 金融支持：租房货币补贴和住房储蓄制度是德国住房保障体系的重要支撑，住房储蓄制度发展成熟，提供低息贷款。
• 租赁制度：德国实行严格的租金管制，通过“租金明镜”控制租金水平，保障租赁权益。
• 影响：保障房制度促进了德国经济发展，稳定了租金与房价，降低了住房开支。

3. 新加坡：政府主导，围绕“居者有其屋”的组屋制度

• 历史沿革：自1960年建屋发展局（HDB）成立以来，新加坡推行“居者有其屋”计划，有效解决住房问题。
• 现状：组屋占住宅比例超过90%，住房自有率长期稳定在90%左右，土地与资金保障是关键。
• 金融支持：住房公积金制度是新加坡保障房体系的核心，覆盖了租房与购房的资金需求。
• 影响：保障房制度促进了社会和谐，降低了房地产业依赖度，提高了居民居住质量。

关键信息

• 德国：住房自有率长期低于50%，租金管制严格，住房储蓄制度成熟，租购同权实现。
• 新加坡：住房自有率高，政府主导建设组屋，通过公积金制度实现普惠性住房保障。
• 中国：将围绕“全体人民住有所居”的目标，建立政府主导、围绕租赁的住房保障体系，重点在一线城市推广保租房。
• 租购同权：是保障体系的重要组成部分，有助于实现社会公平与住房市场稳定。
• 住房金融政策：各国采取不同模式，如德国的住房储蓄制度、新加坡的公积金制度、美国的住房抵押贷款证券化等。

中国住房保障展望

• 目标：以租为主，建设政府主导的住房保障体系，实现“全体人民住有所居”。
• 供给主体：一、二线城市将成为保租房的供给主体，满足新市民群体多层次需求。
• 定价机制：保租房定价为市场价的90%，市场化程度高。
• 配套制度：租购同权与租赁型保障房供给相辅相成，推动社会公平与住房市场稳定。
• 宏观影响：安居带动乐业，助力产业升级，实现高质量发展与社会治理目标。

风险提示

• 保障性住房建设面临财政压力与市场调控难题。
• 租金管制可能影响市场资源配置，导致供需失衡。
• 住房储蓄制度在中国发展缓慢，需进一步探索政策支持与市场机制的结合。

图表目录

• 图表1：代表国家住房保障制度比较
• 图表2：英国住房保障制度发展阶段
• 图表3：瑞典住房保障制度的发展趋势
• 图表4：美国不同阶段住房保障制度的目标和惠及人群
• 图表5：新加坡HDB确定的公共组屋建设计划
• 图表6：德国住房自有率持续下降，2022年为49.5%
• 图表7：2021年德国住房存量达4166万套
• 图表8：德国住房保障制度历史演进
• 图表9：德国住房体系全景图
• 图表10：德国保障性住房建设量整体下滑
• 图表11：2020年德国保障性住房存量约113万套
• 图表12：德国保障性住房建设筹集方式
• 图表13：住房全额补贴和住房部分补贴的区别
• 图表14：货币补贴覆盖户数及其占比总体呈下降趋势
• 图表15：货币补贴覆盖户数集中在较低租金等级
• 图表16：住房储蓄银行利率低于商业贷且长期稳定
• 图表17：德国住房储蓄模式示意图
• 图表18：联邦政府对租金涨幅进行严格控制并不断修正
• 图表19：“简易租金明镜”和“合格租金明镜”的区别
• 图表20：2023年德国柏林租金评判标准（欧元/平方米）
• 图表21：2021年德国柏林租金评判标准影响区位图
• 图表22：典型国家租购权力对比
• 图表23：战后德国经济高速发展且失业率持续下降
• 图表24：部分OECD国家住房类社会支出占GDP的比重
• 图表25：2020年以来德国实际房价变化率持续下降
• 图表26：2022年德国新建住宅平均租金11.22欧元/平方米
• 图表27：1970年至2022年德国私人家庭消费支出分布
• 图表28：2022年德国平均租赁负担为27.8%，地区分布均衡
• 图表29：组屋占新加坡住宅比例90%以上
• 图表30：新加坡住房自有率自90年代以来稳定在九成左右
• 图表31：组屋、EC执行共管公寓和私人住宅比较
• 图表32：新加坡保障房相关政策历史沿革
• 图表33：新加坡组屋设计的演变
• 图表34：新加坡保障房制度演变的四个阶段
• 图表35：可售组屋类型、主要面向人群及申请收入上限
• 图表36：夹心层保障性住房类型
• 图表37：组屋转售政策沿革
• 图表38：组屋买卖资格限制
• 图表39：土地管理与征用相关政策沿革
• 图表40：中央公积金制度运用逻辑
• 图表41：购买组屋准入条件
• 图表42：HDB租房准入条件
• 图表43：CPF住房补贴覆盖面广泛
• 图表44：2022年新加坡产业结构
• 图表45：新加坡房地产业占GDP比重低
• 图表46：1989年种族融合政策中的种族限额
• 图表47：犯罪率极低且持续下降
• 图表48：2022年全球核心城市中，新加坡房价收入比较低
• 图表49：新加坡1998-2022房价上涨77.8%，低于他国水平
• 图表50：私宅价格涨幅长期高于组屋
• 图表51：不同地段组屋、组屋转售及私宅价格（单位：元/平方米）
• 图表52：新加坡家庭支出结构分布
• 图表53：新建组屋公共空间设计完善
• 图表54：存量组屋电梯翻新计划
• 图表55：现存各类保障性住房类型及对比
• 图表56：保障房政策发展历程
• 图表57：“十四五”40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套
• 图表58：各特大城市住房自有率
• 图表59：我国一线城市购房负担较高，租房负担分化
• 图表60：各国特大城市按揭贷款占收入比重
• 图表61：各国特大城市租金收益率
• 图表62：各国特大城市租房开支占比
• 图表63：重点11城“十四五”保租房计划完成情况
• 图表64：重点11城2022年保租房计划完成情况
• 图表65：上海19个入市保租房项目分布图
• 图表66：闵行区上海地产城方璟智公寓保租房项目
• 图表67：上海保租房样板图
• 图表68：我国住房自有率高于可比国家
• 图表69：我国租房人口比例较可比国家处于低位
• 图表70：重点10城来看，租房人群在教育等多个方面权利存在显著劣势
• 图表71：北京及上海租购权利对比，教育为双方关注重点
• 图表72：中央及地方涉及租购同权政策梳理
• 图表73：2020年我国制造业占GDP比重高于可比国家
• 图表74：2020年我国制造业中高新技术产业占比较低
• 图表75：当前保障房准入门槛和优先对象（以上海市为例）