苏宁云商（002024）总结
核心内容概述
苏宁云商（股票代码：002024）在2017年11月宣布设立物流地产基金，旨在深化物流布局，提升盈利能力和资产运营效率。该基金由苏宁物流与深创投不动产联合发起，首期目标募集50亿元，总规模目标为300亿元，用于收购和投资高标准仓储物流设施，未来将通过多种方式实现退出，如REITs上市、转让项目公司股权及资产证券化等。
主要观点与关键信息
物流地产基金设立
- 基金名称：苏宁深创投仓储物流设施一期基金
- 基金规模：首期50亿元，目标总规模300亿元
- 出资比例：苏宁物流认缴51%，深创投不动产认缴49%
- 基金期限：3年投资期 + 2年退出期 + 1年续期 + 1年续期
- 基金用途：投资苏宁已建成、在建及拟建的高标准仓储物流设施，同时寻求并购其他市场主体的仓储物流设施
- 退出渠道：REITs上市、转让项目公司股权、资产证券化等
- 管理团队：江苏苏宁物流、深创投不动产和管理团队分别持有51%、40%和9%的股份
战略意义
- 通过“开发-运营-基金运作”模式，提升仓储物流设施的资产价值和运营效率
- 加速物流资源获取，建设中国零售业最大的物流基础设施网和服务网
- 实现轻资产发展模式，降低整体履约成本，提高综合毛利
- 配合线上线下融合的新零售战略，增强物流板块对智慧零售的支持
双十一表现
- 双十一期间全渠道同比增长163%，线上增速持续上行
- 苏宁易购主站市场份额由2.2%提升至4.34%，增加2.14个百分点
- 线上内生流量提升 + 阿里多维支持，推动增长
- 线下盈利恢复，三四线城市布局带来流量与收入双增长
盈利预测与投资评级
- 净利润预测：2017-19年分别为9.86亿、15.22亿、30.37亿元
- EPS预测：0.11元、0.16元、0.33元
- PE预测：125倍、81倍、41倍
- 投资评级：维持买入评级
风险提示
- 社会消费可能陷入低迷
- 线上增长或低于预期
- 竞争对手可能启动价格战
财务数据与估值
| 指标 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 营业收入（百万元） |
135,547.63 |
148,585.33 |
209,249.94 |
266,099.49 |
331,439.32 |
| 增长率（%） |
24.44 |
9.62 |
40.83 |
27.17 |
24.55 |
| EBITDA（百万元） |
1,443.25 |
1,650.59 |
1,067.75 |
1,653.05 |
3,188.24 |
| 净利润（百万元） |
872.50 |
704.41 |
985.46 |
1,521.52 |
3,036.83 |
| 增长率（%） |
0.64 |
-19.27 |
39.90 |
54.40 |
99.59 |
| 市盈率（P/E） |
141.17 |
174.86 |
124.99 |
80.95 |
40.56 |
| 市净率（P/B） |
4.04 |
1.87 |
1.94 |
1.93 |
1.90 |
| 市销率（P/S） |
0.91 |
0.83 |
0.59 |
0.46 |
0.37 |
| EV/EBITDA |
52.92 |
37.44 |
47.74 |
34.73 |
13.44 |
基本数据
| 指标 |
2015 |
2016 |
2017E |
| A股总股本（百万股） |
9,310.04 |
9,310.04 |
9,310.04 |
| 流通A股股本（百万股） |
4,986.56 |
4,986.56 |
4,986.56 |
| A股总市值（百万元） |
123,171.82 |
123,171.82 |
123,171.82 |
| 流通A股市值（百万元） |
65,972.25 |
65,972.25 |
65,972.25 |
| 每股净资产（元） |
8.60 |
8.60 |
8.60 |
| 资产负债率（%） |
45.79 |
45.79 |
45.79 |
财务预测摘要
资产负债表（百万元）
| 项目 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 货币资金 |
27,115.56 |
27,209.23 |
55,758.79 |
48,965.97 |
62,272.97 |
| 流动资产合计 |
56,751.87 |
82,383.64 |
118,299.63 |
110,310.01 |
162,238.68 |
| 资产总计 |
88,075.67 |
137,167.24 |
170,480.19 |
161,214.78 |
212,352.70 |
现金流量表（百万元）
| 项目 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 净利润 |
757.73 |
493.23 |
985.46 |
1,521.52 |
3,036.83 |
| 折旧摊销 |
2,574.58 |
1,805.83 |
1,014.82 |
1,036.23 |
1,050.08 |
| 营业活动现金流 |
1,733.34 |
3,839.24 |
31,500.36 |
-5,005.10 |
16,297.56 |
利润表（百万元）
| 项目 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 营业收入 |
135,547.63 |
148,585.33 |
209,249.94 |
266,099.49 |
331,439.32 |
| 归属于母公司净利润 |
872.50 |
704.41 |
985.46 |
1,521.52 |
3,036.83 |
| 每股收益（元/股） |
0.09 |
0.08 |
0.11 |
0.16 |
0.33 |
财务比率
| 指标 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 营业收入增长率 |
24.44% |
9.62% |
40.83% |
27.17% |
24.55% |
| 毛利率 |
14.44% |
14.36% |
14.32% |
14.33% |
14.40% |
| 净利率 |
0.64% |
0.47% |
0.47% |
0.57% |
0.92% |
| ROE |
2.86% |
1.07% |
1.55% |
2.38% |
4.69% |
| 资产负债率 |
63.75% |
49.02% |
60.41% |
58.03% |
68.10% |
| 市盈率 |
141.17 |
174.86 |
124.99 |
80.95 |
40.56 |
| 市净率 |
4.04 |
1.87 |
1.94 |
1.93 |
1.90 |
| EV/EBITDA |
52.92 |
37.44 |
47.74 |
34.73 |
13.44 |
总结
苏宁云商通过设立物流地产基金，深化物流布局，旨在提升资产运营效率与盈利水平。该基金将投资和收购高标准仓储物流设施，通过REITs上市、股权转让等方式实现退出，目标总规模300亿元。深创投不动产作为合作方，具备丰富的不动产基金运作经验，与苏宁物流共同构建物流基础设施网络，助力智慧零售发展。双十一期间，苏宁全渠道增长显著，线上增长动力强劲，线下盈利逐步恢复，公司整体盈利预测乐观，维持买入评级。然而，需关注社会消费低迷、线上增长不及预期及竞争对手价格战等风险。
