2018-旧楼改造标杆：金现资产的文艺复兴之路_8页-1mb

乾立行研总结：金现资产的文艺复兴之路

核心内容

本文通过对金现资产两个城市更新项目——1929 ART Space 和 临潼188金融中心 的案例分析，探讨了存量物业改造中的核心理念、物业选择、改造难点及金现资产的核心竞争力。乾立基金认为，运营改造能力是决定存量物业项目成败的关键因素，而金现资产凭借其独特的艺术融合与精准的招商定位，成为城市更新领域的成功典范。

主要观点

1. 运营改造能力为核心
   在城市更新背景下，团队的运营与改造能力决定了项目的成功与否。金现资产通过其专业的资产管理与运营经验，成功实现了老旧物业的价值提升。

2. 艺术与金融的跨界融合
   金现资产在改造过程中注重将艺术元素与金融办公空间结合，创造独特的空间氛围，吸引高端租户并增强项目吸引力。

3. 精准招商定位
   金现资产在项目初期就明确招商方向，锁定金融与艺术两大核心客户群体，通过差异化设计与增值服务吸引租户，实现项目收益增长。

4. 低成本高效益的改造策略
   在改造过程中，金现资产注重成本控制，通过自建设计与工程团队，实现从规划到运营的一体化管理，降低外包成本并提升项目可控性。

5. 提升物业价值与现金流
   通过改造与运营的结合，金现资产成功提升了物业的租金水平与使用效率，实现了收益的显著增长。

关键信息

项目概况

• 1929 ART Space

  • 建筑面积：约15000平米
  • 原建筑：洋行仓库、一百假日酒店
  • 地理位置：虹口区北外滩核心区，邻近上海港国际客运码头
  • 改造前后年收益增长：逾360%

• 临潼188金融中心

  • 原建筑：上海感光胶片厂厂房、临潼宾馆
  • 建筑面积：主楼6300平米，小楼950平米
  • 地理位置：虹口区提篮桥历史文化风貌区
  • 改造前后年收益增长：逾260%

运营改造亮点

• 1929 ART Space

  • 跨界融合艺术与金融，形成独特的空间风格
  • 通过渐变空间设计保持整体风格协调
  • 精准招商，吸引高端金融、设计及文化企业
  • 年税收贡献达1.53亿元，持续增长

• 临潼188金融中心

  • 采用酒店式物业管理，提供拎包入驻、高级会议室等增值服务
  • 外立面改造：采用红色面砖与深咖啡色金属杆件，提升视觉吸引力
  • 创新性空间设计：屋顶花园、酒吧/咖啡屋、拳击室等，增强租户体验
  • 定位为“金融创新孵化器”，吸引银河证券、银河投资等知名企业

改造难点

1. 成本控制难
   存量物业改造涉及全方位的工程与设计，成本与周期难以把控。金现资产通过自建团队实现一体化管理，有效降低成本并提高项目可控性。

2. 招商定位难
   改造不仅涉及硬件升级，更需要明确市场定位与招商策略。金现资产通过前期深度植入艺术元素，精准满足租户需求，实现快速招商。

乾立观点：金现资产的“破题”之道

• 一体化运营模式：自建设计与工程团队，实现从规划到运营的全链条管理，降低资金成本并提升工程质量。
• 差异化空间设计：将艺术与金融结合，打造独特空间体验，增强项目吸引力。
• 精准招商策略：明确目标客户群体，通过空间设计与增值服务满足租户需求，实现稳定现金流。
• 提升物业价值：通过改造与运营结合，实现物业价值与租金收益的双重提升，为地产基金提供可行的参考路径。

物业选择

• 两个项目均位于上海北外滩新兴商务区，该区域因白玉兰广场、浦江国际金融广场等知名物业的入驻而快速发展。
• 原为废旧酒店、仓库等低效物业，经改造后租金显著提升（由2元/天/平米增至5-7元/天/平米），收益增长2-3倍。

总结

金现资产通过艺术与金融的跨界融合、精准的招商定位、低成本高效益的改造策略，成功实现了老旧物业的转型升级。其模式为地产基金参与城市更新提供了重要的参考，即通过“重新定位、恰当改造、准确赋能、改善现金流、提升物业价值”形成完整运营链条，最终实现空间效益最大化。