20231212-首创证券-_房地产行业周报_新房成交环比下行_3单物流REITs正式受理_20页_1mb

报告摘要

新房成交环比下行，3单物流REITs正式受理

核心内容

2023年第49周（W49），房地产市场整体表现疲软，新房成交面积环比下降30.1%，同比下降30.3%。全年累计成交面积同比下降11.2%。二手房市场则表现相对稳健，15城二手房成交套数环比下降3.8%，但同比增长19.7%；全年累计成交套数同比增长31.1%。

主要观点

政策端动态

中央政策：央行行长潘功胜强调房地产市场重大转型，弱化风险，支持不同所有制房企合理融资需求，加快构建房地产发展新模式。REITs拟纳入全国社保基金投资范围，3单物流REITs正式受理。
地方政策：海南推出现房销售项目，住房公积金贷款免存保证金；余姚对新建商品房购买人提供最高4万元补贴；安宁对多孩家庭按契税总额80%-100%给予补贴；杭州实施购房贷款贴息政策，公积金可用于首付款；苏州对符合条件的购房家庭提供最高100%契税补贴。

市场端表现

新房成交：39城新房成交面积261.9万平米，环比下降30.1%，同比也下降30.3%。一线城市成交面积环比下降50.4%，同比-30.4%；二线城市环比-18.5%，同比-26.5%；三四线城市环比-46.6%，同比-59%。
二手房成交：15城二手房成交16350套，环比-3.8%，同比+19.7%。一线城市成交环比-9.8%，同比+56.8%；二线城市环比-4.2%，同比+9.9%；三四线城市环比+8%，同比+26.7%。
库存及去化周期：10城商品房可售面积6260万平米，环比微增0.18%；库存去化周期为15.3个月，环比微增0.1个月。其中，上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.3个月和3个月；福州、莆田、宝鸡去化周期较高，超过44个月。

关键信息

投资建议

头部房企：招商蛇口、华润置地，因其高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中，具有较强的换牌效应。
行业底部拿地扩张的房企：滨江集团、华发股份，有望在行业底部获取优质土储。
困境反转类房企：金地集团，融资和拿地恢复正常后，估值有望提升。
永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地，具备持续经营能力。

市场指数表现

A股房地产指数：2023W49周度下跌3.70%，年初至今下跌23.79%，相对沪深300指数收益-1.30%。
内房股指数：2023W49周度下跌8.20%，年初至今下跌45.47%，相对恒生指数收益-5.26%。
物业指数：2023W49周度下跌6.54%，年初至今下跌45.93%，相对恒生指数收益-3.59%。

风险提示

宏观经济走弱
政策反应钝化
二手房挂牌量持续提升
房价超预期下跌

重点城市成交情况（单城）

城市	本周成交(万方)	上周成交(万方)	周环比	周同比	年周均(万方)	去化周期(月)
北京	17.5	25.2	-30%	-18%	22.1	24.6
上海	16.8	32.7	-48%	123%	27.8	6.3
广州	15.2	43.8	-65%	33%	20.5	25.4
深圳	6.0	10.4	-42%	29%	8.6	24.2
南京	14.6	13.8	6%	27%	14.3	17.9
成都	52.5	49.3	6%	12%	54.7	16.3
佛山	7.4	10.5	-30%	61%	12.1	16.3
济南	11.0	6.6	66%	37%	15.6	24.6
青岛	19.1	28.9	-34%	25%	28.8	24.2
苏州	12.8	14.9	-14%	15%	13.4	16.3
宝鸡	1.8	2.2	-21%	-100%	3.0	43.6
池州	0.5	4.6	-89%	-15%	1.2	67.2
海门	0.4	2.8	-86%	512%	0.8	67.2
扬州	2.5	2.2	12%	163%	3.2	16.3
舟山	1.2	1.7	-34%	57%	1.3	24.2

总结

房地产市场在2023W49整体呈现下行趋势，新房和二手房成交均出现不同程度的环比下降，但二手房市场在三四线城市表现相对较好。政策端持续发力，包括央行支持房企融资、REITs纳入社保基金范围、多地出台购房补贴政策等，显示出对房地产市场的稳定意图。投资建议偏向于头部房企及具备优质土储、现金流稳定的公司。然而，宏观经济走弱、政策反应滞后以及二手房挂牌量上升仍是主要风险因素。

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