20170405-中国银河国际证券-物业管理行业2016年业绩盘点_绿城服务及中海物业的盈利可见度较高；彩生活的重新估值潜力取决于并购活动_18页_926kb

物业管理行业2016年总结

核心内容

2016年，中国物业管理行业呈现出分化增长的态势。三大龙头企业——绿城服务、中海物业和彩生活——在盈利表现和增长潜力方面各有特点。行业整体高度分散，拥有超过10万家公司，但上市企业凭借融资能力和并购机会有望在未来几年实现快速增长。

主要观点

• 绿城服务 [2869.HK]：业绩表现优于市场预期，核心业务稳健，增值服务增长迅速，2016年净利润同比增长44.3%。公司通过扩展管理项目和与国企及服务供应商合作，增强了其市场竞争力和盈利可见度。2017年将不会受到上市费用影响，且在纳入深港通后获得更多投资者关注。

• 中海物业 [2669.HK]：2016年盈利增长强劲（同比增长93.33%），主要得益于成本控制和高利润率业务扩张。公司持有大量净现金，为并购提供支持。其核心业务由母公司中国海外发展主导，具备良好的增长潜力。

• 彩生活 [1778.HK]：2016年业绩弱于市场预期，主要由于业务转型及会计处理影响。公司正通过轻资产模式转型，并计划在未来注入万达物业管理资产，其转折点预计在2017年下半年。

关键信息

三大公司2016年业绩对比

项目管理情况

估值情况（2017年市盈率）

业务模式与转型

• 绿城服务：主要依赖包干制收入，增值服务表现突出，尤其是社区产品及服务，增长达194%。公司正在加强与家居用品供应商和教育机构的合作，以推动增值服务增长。

• 彩生活：转型为轻资产模式，通过输出彩之云平台获取收入。2016年收购了上海银湾6%的股份，拓展了其业务范围。

• 中海物业：主要依靠佣金制收入，通过收购和战略合作扩展业务，其核心业务由母公司中国海外发展支持，具有良好的增长前景。

行业趋势

• 行业高度分散，多数公司盈利微薄，成为大型企业并购的目标。
• 上市公司通过融资和并购实现增长，具有明显的先发优势。
• O2O平台助力企业拓展增值服务，提升整体利润率。
• 会计处理差异导致收入不可比，但毛利率和净利润更能反映实际盈利能力。