20140430-国金证券-房地产行业_三四线城市专题_23页_449kb

报告摘要

房地产行业专题分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产行业在2014年期间的市场状况，重点探讨了三四线城市房地产市场过剩问题及其成因，以及未来去库存的路径和投资策略。报告指出，房地产市场在全国范围内出现了明显的不平衡，尤其是三四线城市，其供需关系和库存周期均表现出较大的压力。

主要观点

市场不平衡的根源：全国房地产市场不平衡主要源于新开工和土地购置在各级城市之间的分化，以及三四线城市人口增长缓慢甚至负增长，导致需求支撑不足。
库存周期分析：
- 以新开工面积为基础计算的出清周期显示，三线城市表现最差，去化周期是全国平均水平的1.06倍，而四线城市略有改善，为全国平均的0.91倍。
- 以土地购置面积为基础计算的出清周期显示，三线城市供给过剩最为严重，是全国平均水平的1.43倍，而四线城市则为全国平均的0.54倍。
房价调整的必要性：房价的调整是去库存的最有效手段，尤其对三线城市而言，降价空间较大。然而，四线城市由于房价绝对值较低，降价空间有限。
系统性风险评估：虽然三四线城市存在调整压力，但出现系统性风险的概率不大。以温州为例，房价下跌25%，但成交量已恢复至2009年水平。
投资策略建议：重点推荐抗风险能力强的万科，以及治理改善和销售增长潜力大的深长城、北京城建、华业地产、泛海建设。同时，建议关注京津冀主题投资的相关公司，如荣盛发展、首开股份、华夏幸福。

关键信息

市场数据：
- 行业优化平均市盈率：17.08
- 市场优化平均市盈率：11.45
- 国金房地产指数：3510.59
- 沪深300指数：2158.47
- 上证指数：2020.34
- 深证成指：7339.86
- 中小板指数：5936.51
人口与需求：
- 三四线城市人口增长缓慢，甚至负增长，导致需求不足。
- 部分城市常住人口低于户籍人口，且差距逐年扩大。
房价与地价关系：
- 三线城市地价占房价比例为23%，有较大降价空间。
- 四线城市房价绝对值较低，降价空间有限。
投资建议：
- 抗风险能力强的公司：万科
- 治理改善和销售增长潜力大的公司：深长城、北京城建、华业地产、泛海建设
- 京津冀主题投资相关公司：荣盛发展、首开股份、华夏幸福

结构与数据

图表目录

图表1：各级城市销售面积同比增速
图表2：各级城市房价环比涨幅
图表3：各级城市房价同比涨幅
图表4：一线城市房价与各级城市房价比值
图表5：各级城市房价单位：万元/平方米
图表6：全国住宅新开工面积增速
图表7：各级城市新开工面积增速
图表8：各级市场出让土地的规划建筑面积增速
图表9：各级城市人口增速
图表10：济宁常住和户籍人口单位：万人
图表11：徐州常住和户籍人口单位：万人
图表12：蚌埠常住和户籍人口单位：万人
图表13：桂林常住和户籍人口单位：万人
图表14：以新开工计算的出清周期单位：年
图表15：以新开工计算的出清周期表单位：年
图表16：以土地购置计算的出清周期单位：年
图表17：以土地购置计算的出清周期表单位：年
图表18：一至四线城市土地出让面积增速
图表19：住宅用地出让金占各级政府财政收入比例
图表20：温州房价同比变化
图表21：贵阳房价同比变化
图表22：呼和浩特房价同比变化
图表23：无锡房价同比变化
图表24：按新开工面积计算的出清周期单位：年
图表25：按土地出让面积计算的出清周期单位：年
图表26：全国新开工面积同比增幅
图表27：一线城市房价和地价关系单位：万元/平方米
图表28：二线城市房价和地价关系单位：万元/平方米
图表29：三线城市房价和地价关系单位：万元/平方米
图表30：四线城市房价和地价关系单位：万元/平方米
图表31：各级城市地价与房价比值

附录

城市划分：
- 一线城市：北京、上海、广州、深圳
- 二线城市：天津、重庆、杭州、武汉、成都、苏州、青岛、沈阳、福州、厦门、大连、南京、宁波、西安
- 三线城市：长沙、合肥、南昌、郑州、长春、哈尔滨、石家庄、贵阳、昆明、兰州、济南、乌鲁木齐、呼和浩特、珠海、三亚、温州、无锡、海口
- 四线城市：常州、秦皇岛、蚌埠、徐州、唐山、中山、桂林、济宁、锦州、岳阳、泸州、包头、惠州、银川、北海
数据来源：国金证券研究所、国家统计局、Choice资讯