20240524-德邦证券-宏观专题_对近期地产政策的评述与思考_19页_1mb

近期地产政策力度与预期效果分析

近期地产政策以“提振购房需求”与“收储去库存”两大类为主。提振购房需求政策包括多地放开限购、央行下调首付比、取消房贷利率下限、公积金贷款利率下调等，有效降低了居民购房负担。其中，公积金贷款利率下调预计减少居民利息支出200亿/年，调整首付比有望降低2024年居民购房首付支出近3000亿元。

“保障性住房再贷款”政策涉及3000亿资金，理论测算可撬动贷款6000亿，收购约4891万平米商品房，占全国住宅库存量约5%。但实际落地仍需地方政府推动，效果存在不确定性。收储模式涉及大量资金，包括地方国企收购新房、开发商或国资平台收购旧房，预计总收储金额337-472万亿元，资金来源可能需中央政府加杠杆。

资本市场反应

近期金融市场上，权益市场对地产政策反应最为积极。房地产开发和服务板块涨幅超万得全A指数，显示市场对地产行业边际改善的乐观预期。债券市场方面，地产债修复行情仍在延续，但收益率曲线趋于陡峭化。

收储模式的盈亏平衡探讨

收储模式下，盈亏平衡的关键在于租金收益率与贷款利率的相对关系。当前国内地产租金收益率约2%，低于贷款利率水平。若租金收益率提升或贷款利率下调，将有助于提振购房意愿及政策效果。但需关注政策落地节奏、资金杠杆来源，以及旧房与新房收储折扣率等变量。

风险提示

• 政策执行不到位或效果不及预期
• 地产销售走弱超预期导致库存去化压力加大
• 房企流动性风险及隐性债务化解进度滞后

本报告仅为投资决策提供参考，不构成实质性投资建议。市场有风险，投资需谨慎。