20251225-联合资信评估-房地产开发经营行业2026年度信用风险展望（2025年12月）_17页_1mb

房地产开发经营行业2026年度信用风险展望总结

核心内容概览

2026年房地产开发经营行业将面临持续的深度调整，信用风险整体保持稳定。行业销售端持续低迷，投资端收缩，融资环境宽松但房企融资改善效果有限，整体财务状况承压，盈利水平仍在下行通道。地方国企逐渐取代民营房企成为行业主导力量，行业集中度有望实现“V型”反转。

主要观点

• 销售与投资低迷：2025年1一11月，全国商品房销售面积与销售额同比分别下降7.80%和11.10%，新开工和施工面积持续下降，房地产开发投资同比降幅扩大，拖累固定资产投资增速。
• 价格持续下行：房价整体处于下降阶段，一线城市房价在下半年加速下跌，新建与二手房价指数均出现波动，复苏态势不明朗。
• 融资环境宽松但效果有限：尽管M2和社融增速维持在低位，但房企融资改善有限，债券融资呈现净流出，融资资源仍集中于央国企背景房企。
• 行业集中度变化：TOP10房企销售集中度持续走低，但新增货值占比显著上升，未来有望实现“V型”反转。
• 流动性压力加剧：房企面临较大的流动性管理压力，现金短期债务比持续走低，销售回款与再融资能力不足，需关注债务到期与资金匹配情况。
• 信用利差高位：房地产行业信用利差处于高位，部分弱资质房企依赖高成本融资，市场风险预期较高。
• 债务化债周期漫长：出险房企化债进展缓慢，债务处置需持续关注，行业信心恢复仍需时间。

关键信息

1. 行业基本面

• 销售低迷：全国商品房销售持续下行，库存去化周期仍处高位，去库存仍是重点。
• 投资收缩：房地产开发投资同比大幅下降，房企投资积极性不足。
• 政策导向：中央及地方政府继续推动房地产止跌回稳，重点在于去库存与扩需求，未提及房地产为经济工作重点。

2. 行业竞争格局

• 国企主导市场：地方国企逐渐成为拿地与销售的主要力量，民营房企面临较大流动性压力。
• TOP10集中度变化：TOP10房企销售集中度下降，但新增货值占比提升，未来集中度有望回升。
• 拿地销售比提升：2025年1一10月，TOP10房企拿地销售比超过0.4倍，显示其在行业下行中的竞争力增强。

3. 行业财务状况

• 盈利承压：行业整体盈利水平持续下行，2025年上半年仍面临较大压力。
• 现金流趋弱：房企销售回款下降，资本支出缩减，流动性管理难度加大。
• 杠杆水平偏高：房企资产负债率、全部债务资本化比率持续上升，部分房企存在资不抵债风险。
• 偿债能力下降：现金短期债务比下降至0.64倍，销售回款对流动负债的覆盖倍数降低，流动性压力较大。

4. 行业债券市场表现

• 发债企业数量多：截至2025年11月底，存续债券主体共137家，其中56家已出险，33家已发生实质违约。
• 融资成本下降：在低利率环境下，房企发债平均融资成本下降，但融资资源仍向央国企倾斜。
• 信用利差高位：部分非国有房企及弱资质国有房企信用利差显著高于同级别企业，存在信用资质分化风险。
• 债务到期压力大：2026及2027年房企仍面临较大到期偿付压力，需关注债务匹配情况。

2026年展望

• 行业调整持续：房地产行业将维持深度调整，市场容量继续收缩，行业向“存量、高质量”转型。
• 政策稳楼市基调：政策仍以去库存、稳需求为主，推动“好房子”建设与城市更新，构建长效机制。
• 盈利修复预期：2026年房企盈利有望小幅修复，但债务到期压力依然较大。
• 信心逐步恢复：部分出险房企完成债务重组，释放一定积极信号，但行业信心恢复仍需时间。

行业风险提示

• 销售与融资双压：销售持续低迷，融资资源集中，民营房企融资难度加大。
• 债务处置缓慢：出险房企化债周期较长，需持续关注债务处置进展。
• 信用利差高位：部分房企信用资质分化加剧，市场风险预期较高。

数据支持

• 图表1：M2及社融增速波动下降。
• 图表2：2025年中央及地方房地产政策汇总。
• 图表3：房地产开发投资情况。
• 图表4：商品房销售情况。
• 图表5：广义住宅库存及去化周期。
• 图表6：房价变化趋势。
• 图表7：房企债券发行情况。
• 图表8：信用利差情况。
• 图表9：存续信用债规模及到期分布。

相关研究与联系信息

• 相关研究：
  • 《2025年上半年房地产行业信用风险总结与展望》
  • 《2025年房地产行业分析》
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