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融资趋紧加速土地资源流向规模房企 - 房地产周报（20180610）总结

核心内容

房地产行业在利润空间收窄的背景下，正逐步回归资源主导模式，土地资源的获取成为房企扩张的核心手段。随着融资环境趋紧，规模房企凭借较低的融资成本、充足的流动资金和广泛的融资渠道，进一步巩固其市场地位，土地资源加速向头部企业集中。

主要观点

• 行业集中度上升：销售金额TOP1-20的房企新增货值集中度持续上升，其中TOP10房企1-5月新增货值占百强房企的比重超过50%，TOP11-20房企占比也达到17%。
• 融资环境影响：融资收紧背景下，规模房企在资金获取和运营效率上具有明显优势，进一步推动其扩张。
• 高周转模式推动：房企在销售额不断增长和高周转模式的推动下，补充库存意愿强烈，土地储备成为关键。
• 强者恒强趋势：行业资源持续向规模房企集中，市场格局进一步固化。

关键信息

市场表现

• 上证综指：本周下跌0.26%，收报于3067.15点。
• 房地产板块：本周上涨0.53%，其中涨幅居前的公司包括：
  • 光大嘉宝（16.56%）
  • 合肥城建（8.47%）
  • 天房发展（8.30%）
• 涨幅靠后的公司包括：
  • 天业股份（-22.57%）
  • *ST匹凸（-11.04%）
  • 亚太股份（-10.08%）

行业动态

• 房地产调控政策：住建部在“五一”前后密集约谈12个城市，其中9个城市已发布调控政策。
• 限售与限购政策：5个城市出台限售政策，2个城市明确限购新政，西安在限购基础上将公寓纳入限购范围。
• 房地产市场整顿：西安市房管局开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查，重点整治违规预售、捂盘惜售、虚假宣传等行为。
• 保障性住房建设：广州市计划向户籍家庭推出4006套公共租赁住房，其中白云区为最大供应区。
• 房地产开发增长：2018年1月至4月，重庆全市和主城区商品房新开工面积分别增长70.5%和165.4%，住宅新开工面积分别增长79.2%和208.6%。

公司动态

• 万科A：2018年5月合同销售面积279.7万平方米，合同销售金额428.8亿元；1-5月累计合同销售面积1585.5万平方米，合同销售金额2390.3亿元。
• 华发股份：截至2018年5月底，借款余额达894.30亿元，较2017年末增长152.93亿元。
• 苏州高新：截至2018年6月4日，累计回购股份431.51万股，占总股本的0.3613%。
• 绿地控股：2018年5月新增房地产项目13个，总计容建筑面积约为28.787万平方米。

风险提示

• 经济数据不及预期：若经济持续走弱，需求端恶化，可能导致房地产行业业绩下滑。
• 房贷政策收紧：若政策进一步收紧，购房热情受挫，将对房企业绩造成压力。

投资建议

建议投资者关注万科A、招商蛇口、保利地产为代表的龙头房企，以及荣盛发展、蓝光发展为代表的二线房企，因其在融资和市场拓展方面更具优势。

行业估值

• 房地产板块市盈率：截至本周末为11.9倍，排在28个行业倒数第三位。
• 其他行业市盈率：国防军工板块市盈率最高，达75.7倍；通信板块次之，为67.3倍；计算机板块为57.4倍。

总结

房地产行业正经历从利润导向向资源导向的转变，融资趋紧加剧了行业资源向头部房企集中。在调控政策持续加码的背景下，规模房企凭借资金优势和市场地位，成为土地获取的主要力量。尽管整体市场表现有所波动，但龙头房企仍具备较强的抗风险能力和发展潜力，值得关注。同时，政策变化和经济形势仍是影响行业发展的主要风险因素。