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融资趋紧加速土地资源流向规模房企

核心内容

2018年6月房地产行业月报指出，房地产行业利润空间持续收窄，行业正逐步回归资源主导模式，扩充土地储备成为房企迅速做大规模的首选策略。随着融资趋紧，资源加速向规模房企集中，行业格局进一步分化。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业利润空间收窄，企业更倾向于通过土地储备扩张规模，行业资源向头部企业集中。
• 规模房企表现：销售金额TOP1-20的房企新增货值集中度持续攀升，其中TOP10房企1-5月新增货值占百强房企的50%以上，TOP11-20房企占比达17%。
• 融资情况：融资收紧背景下，规模房企凭借融资成本低、流动资金充足、融资渠道广泛等优势，成为市场主导力量。
• 企业策略：在销售额不断增长和高周转模式推动下，房企补充库存意愿强烈，强者恒强局面持续发酵。
• 投资建议：建议投资者关注以万科A、招商蛇口、保利地产为代表的龙头房企，以及荣盛发展、蓝光发展为代表的二线房企。

关键信息

市场表现

• 上证综指：5月小幅上涨0.43%，收报于3095.47点。
• 房地产板块：5月下跌5.12%，跌幅位居28个行业板块第5位。
• 个股表现：
  • 涨幅前列：莱茵体育（27.67%）、沙河股份（27.09%）、中国国贸（23.29%）。
  • 跌幅前列：天业股份（-45.95%）、海德股份（-25.49%）、中航地产（-19.98%）。

估值情况

• 房地产板块市盈率为12.0倍，估值小幅下降，在28个行业中排名倒数第三。
• 国防军工板块市盈率最高（67.8倍），计算机板块次之（55.4倍）。

30大中城市商品房成交情况

• 5月商品房成交面积为1308.08万平方米，环比增加85.77万平方米。
• 一线城市：成交面积268.93万平方米，环比增加68.34万平方米。
• 二线城市：成交面积615.51万平方米，环比减少76.66万平方米。
• 三线城市：成交面积423.64万平方米，环比增加94.08万平方米。
• 重点城市表现：北京、上海、深圳成交热度仍不及去年同期，但广州成交表现较为平稳，环比上升22%。

二手房成交情况

• 部分城市如北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、无锡、成都、扬州、大连、南宁、南昌、金华等的二手房成交情况有所波动，其中北京、金华等城市成交量较高。

行业动态

• 融资方式：房企主要采用债券融资，其中贷款担保和公司债券数额较大。
• 境外融资：截至2018年4月底，房企海外融资金额达233.2亿美元，同比上涨107%。
• 政策调控：全国房地产调控政策频繁，4月份共33次，一季度共76次。调控重心从一二线城市向三四线城市转移，如成都、太原被住建部约谈，部分城市如西安、武汉、郑州通过人才政策吸引购房需求。
• 租赁住房建设：合肥推出1065亩租赁住房用地，部分地块要求配建租赁住房或纯用于租赁住房建设。

公司动态

• 招商蛇口：2018年1-4月累计签约销售面积210.21万平方米，同比增加11.27%；签约销售金额417.04亿元，同比增加21.44%。
• 万科A：1-4月累计签约销售面积1,305.8万平方米，签约销售金额1,961.5亿元。
• 保利地产：1-4月累计签约销售面积803.17万平方米，同比增长33.12%；签约销售金额1193.97亿元，同比增长42.79%。
• 金地集团：1-4月累计签约销售面积215.6万平方米，同比下降3.30%；签约销售金额366.2亿元，同比下降12.92%。
• 上海临港：竞得金山区枫泾工业区地块，并与相关部门签订使用权出让合同。
• 新城控股：发布利润分配方案，每股派发现金红利0.81元，共计派发18.28亿元。

风险提示

• 经济形势：国内外宏观经济变化可能影响房地产行业整体表现，若经济持续走弱，需求端可能恶化，导致业绩下滑。
• 房贷政策：若房贷政策大幅收紧，购房热情可能受挫，部分房企业绩承压。

投资评级

• 证券投资评级：基于6个月内证券的绝对收益，分为买入、增持、中性、减持四个等级。
• 行业投资评级：基于行业相对市场基准指数的收益，同样分为买入、增持、中性、减持四个等级。

重要声明

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