20260420-中信证券-不动产_优化土地资源配置_鼓励优质运营主体_3页_185kb

报告摘要

不动产 | 优化土地资源配置，鼓励优质运营主体总结

核心内容

广州市规划和自然资源局近日印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，旨在通过优化土地资源配置，推动城市内涵式发展，服务实体经济，并实现商服用地供求平衡与产业用地合理配置。该政策是落实《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》的重要举措，标志着土地要素市场化配置改革进入新阶段。

主要观点

改革目标
改革的核心目标是提升土地资源利用效率，服务实体经济，推动城市内涵式发展，促进商服用地供需平衡，优化产业用地资源配置。
改革重点
- 城市内涵式发展：通过建设用地总量控制，避免“摊大饼”式扩张，向存量和闲置土地要效益。
- 降低企业负担：鼓励工商业企业发展，市场化配置改革有助于降低企业成本，提升经营效率。
- 规划前置与动态调整：强调规划的前置性和权威性，同时兼顾社会对空间的动态需求。
- 地方政府性基金收入保障：确保改革过程中地方政府的财政收入不受影响。
- 产业导向与需求匹配：围绕产业、企业和社会的总和需求，优化土地配置，提升产业服务能力和市场活力。
土地使用权续期规则
- 工业用地：在产业导向为鼓励或允许的前提下，续期土地出让金按年化基准地价的七折计算。
- 商服用地：在投资强度达标的情况下，续期土地出让金按年化基准地价的七折计算建筑面积。
- 支持企业根据政策申请续期，以释放产业发展空间、提升容积率等方式优化土地利用。
存量工业用地容积率提升
- 明确工业用地弹性供应政策，鼓励提升容积率，以提高土地利用效率，服务实体经济。
- 支持已供应工业用地适当提高容积率，以适应产业集聚和配套服务设施需求。
商服用地供需平衡
- 地价与自持比例挂钩，为新产业自用办公用地提供价格优惠。
- 支持具备招商引资能力的主体引入中小企业，提供租赁用房，推动企业集聚。
- 支持存量商办用于保障性租赁住房、康养服务等，以消化空置率、稳定租金。
地下空间利用支持
- 地下空间土地出让金计收标准为全国最低之一，地下一层按10%、地下二层按5%计算。
- 地下三层及以下不计收土地出让金，支持地下空间单独确权。
- 有助于降低商业零售等项目的成本，提升NOI（净运营收入）和社零贡献。
短期开发利用支持
- 支持项目周边零星地、边角地等的利用，提升土地开发效率。
- 支持低效工商业用地成片改造，为城市更新和空间运营能力强的企业提供制度基础。

关键信息

政策背景：广州市作为试点城市，推进工商业用地市场化配置改革，响应国家关于要素市场化配置的政策导向。
适用对象：具备空间运营提效能力和服务口碑的企业，以及拥有核心区域优质经营性不动产资产的企业。
风险提示：
- 地方试点经验尚需提炼，难以直接推广为全国性法规。
- 土地容积率提升需考虑消防、应急、防灾和交通等要求。
- 部分空间运营能力低下的土地可能存在贬值风险。