CIMB-中国房地产2019年展望：2019年上半年政策可能会放松（英文）-2018.11.8-132页_2mb

中国房地产行业分析总结

核心内容概览

本报告分析了2019年及未来两年中国房地产市场的走势，重点评估了主要开发商的表现和估值。报告指出，由于经济放缓和政策调控，中国房地产市场在2019年面临价格和交易量的下降压力。同时，部分政策可能会在2019年上半年有所放松，以稳定市场。此外，市场整合趋势加强，前15大开发商预计将在2019年进一步扩大市场份额。

主要观点

• 市场展望：预计2019年中国住宅价格和交易量将分别下降10%，低于当前市场预期的15%。
• 政策预期：尽管短期内政策放松可能性较低，但若价格和交易量继续下滑，中央政府可能在2019年上半年放松部分政策，如降低首次购房者首付比例和房贷利率。
• 开发商表现：
  • 中国海外发展（COLI）：预计在2018-2020年期间销售额将快速增长，每股收益（EPS）也将显著增长。当前估值为6倍市盈率（P/E）和22%的折价率，具备吸引力。
  • 龙湖集团（Longfor）：受益于积极的土地储备，预计租金收入年增长25-30%。2019年股息收益率预计为5.4%。
  • 世茂房地产（Shimao）：预计2018-2020年期间合约销售额年增长36%，EPS增长22-32%。
• 市场整合：前15大开发商预计将在2019年进一步扩大市场份额，从2007年的7%增至52%。这主要得益于有机增长和并购活动。
• 估值调整：考虑到房价下跌预期，分析师将主要开发商的NAV（净资产价值）和净利润预测下调，平均目标价下调约30%。

关键信息

估值指标

政策与市场动态

• 中国房地产市场在2018年第三季度出现显著降温，价格和成交量均有所下滑。
• 土地价格溢价率在2018年第三季度降至5年最低点（9%），较2017年的29%和2016年的46%大幅下降。
• 部分一线城市已开始放松政策，如取消价格上限限制，降低首付比例和房贷利率。
• 土地销售是地方政府的重要收入来源，部分地方政府可能因土地销售下滑而间接支持房地产市场。

行业趋势

• 2019年住宅价格预计下跌10%，成交量下降10%。
• 2020年成交量预计回升5%，价格保持稳定。
• 土地销售预计在2019年下降20%，而新项目开工增长放缓至1%。
• 房地产投资预计在2019年增长3%，2020年增长5%。

评级与建议

• Top Buys：COLI、Longfor、Shimao、CIFI、KWG、Times
• Top Sells：Country Garden、Sunac、Greentown、SOHO
• Neutral：整体房地产行业

估值分析

• 当前开发商平均交易价格为12个月后NAV的46%折扣，市盈率4.8倍，股息收益率7%。
• 由于市场预期过于悲观，分析师认为房价下跌15%的假设可能过于悲观，因此对部分公司维持“Add”评级。

结论

中国房地产市场在2019年面临价格和成交量的下行压力，但政策放松可能在上半年出现。前15大开发商预计将进一步扩大市场份额，推动行业整合。尽管市场整体估值较低，但部分优质开发商仍具备投资价值，值得关注。