20180627-中国银河国际证券-Sharp_share_price_correction_offers_good_entry_point_12页_532kb

中国房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业当前的市场状况、主要开发商的财务表现及未来展望。尽管面临政策调控和人民币贬值的压力，但整体市场仍展现出一定的增长潜力，部分公司被列为投资首选。

主要观点

• 市场表现：房地产开发商的股价近期经历了显著回调，平均下跌超过20%，但当前估值具有吸引力，较净资产价值（NAV）折价约45%，市盈率（P/E）为5倍，股息收益率约为6.4%。
• 销售增长：多数开发商对实现2018年的销售目标表示有信心，预计全年合约销售增长约25%。截至5月，已实现约40%的年度销售目标，预计6月将继续保持10-15%的月环比增长。
• 政策影响：政策调控主要集中在中小城市，而大型城市仍保持相对宽松。人民币贬值对部分公司的盈利有影响，但多数分析师认为其为一次性因素，不影响核心盈利能力。
• 融资成本：2018年融资成本预计上升，平均借款成本将从2017年的约5.5%上升至6.5%。部分公司由于使用港币作为功能货币，人民币贬值对其盈利影响较小。
• 杠杆水平：尽管部分公司预计净杠杆率将上升，但整体水平仍可控，预计在60%-70%之间，未达到警戒水平。

关键信息

重点公司分析

估值指标

销售与业绩表现

• 合约销售：截至5月，15家主要开发商已实现约40%的年度销售目标，平均增长31%。
• 预期销售增长：多数开发商预期全年销售增长25%，部分预计超过目标。
• 销售趋势：6月销售增长预计保持10-15%的月环比增长。

融资成本与杠杆

• 融资成本：预计2018年平均借款成本上升至6.5%，部分公司如COLI、CR Land、KWG、Times和Yuzhou由于使用港币，人民币贬值对其盈利影响较小。
• 净杠杆：多数公司预计净杠杆率将上升，但整体仍可控，预计在60%-70%之间。

政策与市场展望

• 政策环境：政策调控主要集中在中小城市，大型城市政策相对宽松。
• 人民币贬值影响：假设人民币贬值5%且无对冲，预计2018年报告盈利将受影响约9%，2019年约7%，2020年约6%。
• 投资建议：分析师认为，当前市场提供了一个良好的入场机会，建议关注Longfor、COLI、Shimao、RF、CIFI和Times等公司。

潜在风险

• 政策收紧：若政策进一步收紧，可能影响销售和盈利。
• 贸易冲突：中美贸易冲突可能对市场造成压力。
• 流动性风险：虽然当前销售表现良好，但若融资环境恶化，可能影响公司流动性。

结论

整体房地产行业保持中性，但部分公司如Longfor、Shimao和Times因良好的销售表现和估值优势被推荐。尽管面临政策和汇率风险，但市场仍具备投资价值，特别是考虑到当前的折价和潜在的销售增长。