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Swire Properties Ltd 总结

核心内容

Swire Properties Ltd 在2018年上半年（1H18）表现出色，其核心利润同比增长34%，投资物业的再循环基础利润增长9%。尽管总收入同比下降37%，但租金收入增长8%，显示出其在零售和办公市场中的稳健表现。分析师认为，Swire 是香港办公市场的重要受益者，维持“Add”评级，并将目标价定为 HK$35.0，当前股价为 HK$30.55，较NAV折价35%。

主要观点

• 1H18业绩表现良好：Swire 的租金收入增长8%，核心利润增长34%，显示出其在零售和办公市场的强劲表现。
• 租金回租效应：Swire 在香港的办公租金在1H18期间实现了5%-20%的租金回租，其中Pacific Place的租金回租达到25%。
• 零售市场增长：Swire 在中国零售市场的租金收入增长达30%，主要得益于零售销售增长和新项目贡献，例如在Shanghai的Taikoo Hui项目。
• 抗风险能力：Swire 的72%贷款为固定利率，且96%的债务以港币或美元计价，仅3%为人民币，因此对人民币贬值影响较小。
• 资本管理：Swire 不计划通过资产处置支付特别股息，而是保留更多资本用于未来投资机会。
• 未来增长潜力：分析师认为，办公市场分散化趋势将为Swire带来长期增长动力，同时，香港零售销售的强劲复苏可能成为重新估值的催化剂。

关键信息

• 市场表现：Swire 的股价在1H18期间上涨3.2%，3个月上涨6.1%，12个月上涨11.5%。
• 财务指标：
  • 总收入：从1H17的 HK$11,525m 下降到1H18的 HK$7,309m。
  • 核心每股收益 (Core EPS)：1H18为 HK$1.43，较1H17增长37.5%。
  • 净负债率 (Net Gearing)：1H18为12.5%。
  • 市净率 (P/BV)：1H18为0.68。
  • 分红收益率：1H18为2.65%。
• NAV与目标价：Swire 的NAV为 HK$47，当前股价为 HK$30.55，折价25%。目标价为 HK$35.0，对应25%的折扣。
• 投资物业分布：
  • 香港投资物业：价值 HK$246,757m，对应每股 HK$42。
  • 中国投资物业：价值 HK$49,835m，对应每股 HK$9。
  • 其他物业：价值 HK$11,465m，对应每股 HK$1。
• 财务数据对比：
  • 1H17：总收入 HK$11,525m，经营EBITDA HK$17,320m，净利润 HK$15,050m。
  • 1H18：总收入 HK$7,309m，经营EBITDA HK$10,141m，净利润 HK$8,353m。
  • 1H19：预计总收入 HK$16,096m，经营EBITDA HK$10,125m，净利润 HK$8,587m。
  • 1H20：预计总收入 HK$16,439m，经营EBITDA HK$10,460m，净利润 HK$8,975m。

财务表现

• 盈利能力：Swire 的经营EBITDA在1H18下降19%，但核心利润增长显著。
• 现金流量：经营现金流在1H18增长至 HK$12,254m，但投资现金流为负，主要由于资本支出。
• 资产负债表：Swire 的股东权益在1H18增长至 HK$260,995m，总资产为 HK$303,968m，负债为 HK$51,902m。

关键比率

• 营收增长：1H18为11.6%。
• 经营EBITDA增长：1H18为7.12%。
• 经营EBITDA利润率：1H18为49.0%。
• 净股息支付率：1H18为56.7%。
• 应收账款天数：1H18为55.87天。
• 应付账款天数：1H18为324.1天。
• ROIC：1H18为110%。
• ROCE：1H18为3.38%。
• 资产回报率：1H18为2.92%。

行业比较

• Swire 在同行中表现优于大多数，其市净率和目标价均处于合理范围。
• 相较于其他REITs和开发商，Swire的市净率和股息收益率更具吸引力。

风险因素

• 经济风险：若香港GDP增长不及预期，可能对零售销售造成负面影响。
• 汇率波动：尽管大部分负债为港币或美元，但人民币贬值仍需关注。
• 市场变化：办公市场分散化趋势可能影响租金收入增长。

结论

Swire Properties Ltd 在2018年上半年表现稳健，核心利润和租金收入增长显著，尤其在零售和办公市场。分析师维持“Add”评级，并认为其未来增长潜力较大，尤其是在办公市场和零售销售复苏的推动下。尽管存在一定的经济和市场风险，Swire 的财务结构和资产配置使其具备较强的抗风险能力。