20170405-中国银河国际证券-物业管理行业2016年业绩盘点：绿城服务及中海物业的盈利可见度较高；彩生活的重新估值潜力取决于并购活动_19页-1mb

报告摘要

物业管理行业2016年业绩分析总结

核心内容概述

2016年，中国物业管理行业呈现出显著的分化趋势，主要受会计处理方式和业务模式影响。行业龙头公司如绿城服务、中海物业和彩生活均实现了不同程度的盈利增长，但其收入表现差异较大。绿城服务和中海物业的盈利可见度较高，而彩生活则因业务转型和并购预期而备受关注。

主要观点

行业增长：物业管理行业在2016年保持了双位数的盈利增长，主要得益于在管项目建筑面积的扩张以及增值服务的提升。
会计处理差异：由于各公司采用不同的收入确认方式（如包干制和佣金制），收入水平存在较大差异，不能直接进行比较。
盈利可见度：绿城服务因项目储备充足、盈利增长明确，成为投资者的首选。
并购与转型：中海物业和彩生活未来增长的关键在于并购活动和业务模式的转型。
行业分散性：行业高度分散，超过10万家公司存在，其中部分公司可能成为上市企业并购的目标。

关键信息

绿城服务 [2869.HK]

业绩表现：2016年收入同比增长27.5%至37.2亿元人民币，净利润同比增长44.3%至29.48亿元人民币。
核心业务：物业管理业务同比增长25.3%，主要得益于稳定的费用和管理面积增长。
增值服务：增值服务收入增长73.8%，其中社区产品及服务增长194%，物业代理业务增长80%。
项目储备：在管项目建筑面积为1.05亿平方米，储备面积为1.19亿平方米。
市场表现：2016年股价上涨44.2%，并被纳入深港通，交易活跃度提升。
合作与扩张：与中储地产、国美、苏宁等公司合作，拓展增值服务和管理项目。

中海物业 [2669.HK]

业绩表现：2016年收入同比增长0.7%至25.63亿港元，净利润同比增长93.33%至22.63亿港元。
核心业务：主要依靠中海集团的项目支持，管理面积达9,350万平方米。
财务状况：持有净现金18.3亿港元，为并购提供充足资源。
盈利结构：高毛利率业务增长显著，但收入增长受限于会计处理和汇率波动。
市场表现：2016年股价上涨33.6%，但低于绿城服务和彩生活。
并购前景：可能通过收购中信集团的房地产业务来扩大规模。

彩生活 [1778.HK]

业绩表现：2016年每股盈利为0.188元人民币，低于市场预期0.25元人民币。
收入结构：收入增长主要来自包干制，导致毛利率较低。
业务转型：2016年下半年转向轻资产模式，通过输出“彩之云”平台获取收益。
并购预期：母公司花样年控股计划注入万达物业管理资产，可能在2017年下半年实现。
市场表现：股价下跌18.5%，因盈利增长乏力和转型影响。
业务扩展：在三至四线城市拓展业务，管理面积目标为2017年底达5亿平方米。

估值与市场表现

公司	股票代号	当前股价（港元）	市值（百万美元）	2017E市盈率	2018E市盈率	2017E市净率	2018E市净率	2017E ROE	2018E ROE	2017E股息收益率	2018E股息收益率
绿城服务	2869 HK	2.87	1,026	19.12	14.87	4.27	3.53	22.71	22.38	1.89	2.36
彩生活	1778 HK	4.81	619	14.45	11.27	2.67	2.32	16.23	19.30	2.79	3.40
中海物业	2669 HK	1.43	605	17.88	15.05	2.92	2.32	29.83	29.68	1.75	2.17
中奥到家	1538 HK	0.98	100	7.24	5.43	1.31	1.12	19.91	22.64	3.57	4.72
简单平均	-	-	-	14.67	11.66	3.31	2.77	22.17	23.50	2.50	3.16

行业前景

行业集中度低：2015年行业有超过10万家公司，市场仍高度分散。
增长机会：拥有上市平台的公司可通过自然增长和并购实现快速扩张。
轻资产模式：彩生活通过输出平台和合作模式，减少资金投入并快速获取收益。
未来展望：绿城服务和中海物业的盈利增长可见度较高，而彩生活的转折点预计在2017年下半年。

总结

2016年物业管理行业展现出强劲的盈利增长潜力，但收入表现受会计处理方式影响较大。绿城服务因项目储备充足和增值服务增长，成为投资者首选；中海物业凭借充足的现金储备和母公司资源，具备并购扩张的潜力；彩生活则因业务转型和资产注入预期而受到关注。未来几年，行业集中度可能进一步提升，上市企业有望通过并购和扩展实现持续增长。

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