20170405-中国银河国际证券-Property_Management_Sector_2016_Earnings_Review_Greentown_Service_and_COPL_Have_Higher_Visibility_Re-rating_of_Colour_Life_Depends_on_MA_15页_1mb

中国物业管理行业2016年业绩回顾与分析

核心内容概述

2016年中国物业管理行业整体表现强劲，头部企业通过扩大管理面积（GFA）和提供高毛利增值服务，实现了双位数的收入与利润增长。尽管行业整体收入表现因会计处理方式不同而难以直接比较，但毛利率是评估实际盈利能力的重要指标。行业内竞争激烈，拥有超过10万家企业，头部企业有望通过并购和有机增长扩大市场份额。

主要观点

• 行业增长强劲：2016年，物业管理行业保持强劲的盈利增长，核心业务稳定，增值服务增长显著。
• 会计差异影响收入对比：由于会计处理方式不同，收入表现存在差异，因此更应关注毛利率和实际盈利能力。
• 头部企业表现分化：Greentown Service Group（2869.HK）因其清晰的项目管道和较高的盈利可见度，成为投资者首选；China Overseas Property（2669.HK）拥有充足的战备资金，但需等待更多并购动作；Colour Life（1778.HK）2016年业绩低于预期，但其业务转型和潜在资产注入值得关注。
• 市场估值差异明显：Colour Life的估值明显低于其他两家公司，主要由于其较低的盈利增长和盈利可见性。

关键信息

2016年业绩表现

• Greentown Service Group：

  • 收入增长27.5%，净利增长44.3%，高于市场预期。
  • 管理面积为105万平米，储备合同面积为119万平米。
  • 增值服务收入增长74%，尤其是社区产品与服务增长194%。
  • 2017年净利预期继续提升，且无一次性费用影响。
  • 2016年每股收益（EPS）为0.1210元。

• China Overseas Property：

  • 收入增长仅0.7%，净利增长93.33%，主要受益于成本节约和高毛利业务扩张。
  • 由于会计处理和汇率因素，收入增长不明显。
  • 2016年净利为226.3百万港元，调整后预税利润增长47%。
  • 拥有18.3亿港元净现金，具备并购能力。

• Colour Life：

  • 2016年净利增长11.49%，低于市场预期。
  • 收入虽高于预期，但毛利率（GPM）不及预期，主要由于大额 lump-sum 收入。
  • 业务模式转型影响业绩，但与万达物业的潜在资产注入值得期待。
  • 2017年估值为14.45倍，低于其他两家公司。

估值与市场表现

• Greentown Service Group：

  • 2017年市盈率（PER）为19.12倍，高于行业平均水平。
  • 由于其较高的盈利可见性和透明度，成为投资者首选。
  • 2016年股价上涨44.2%，交易量上升。

• China Overseas Property：

  • 2017年市盈率（PER）为17.88倍，估值相对较低。
  • 股价表现平淡，投资者期待更多并购信息和资本活动。

• Colour Life：

  • 2017年市盈率（PER）为14.45倍，估值明显低于其他公司。
  • 股价在过去一年下跌18.5%，反映其盈利增长乏力。

行业趋势与前景

• 并购机会显著：由于行业高度分散，许多小型企业成为并购目标，有助于提升盈利能力和规模效应。
• O2O平台助力增长：头部公司通过O2O平台提供增值服务，提高整体毛利率。
• 区域布局与业务拓展：Greentown Service Group在杭州及长三角地区表现突出；China Overseas Property在北方和港澳地区有较强布局；Colour Life则在中南部地区扩张。
• 未来增长点：Greentown Service Group计划加强教育服务；China Overseas Property通过COLI的项目管道支持未来增长；Colour Life则期待资产注入。

重点公司分析

Greentown Service Group [2869.HK]

• 收入与利润：2016年收入37.22亿人民币，净利28.6亿人民币，增长27.5%和44.3%。
• 业务结构：核心业务稳定，增值服务增长显著。
• 项目管道：管理面积105万平米，储备合同面积119万平米，支撑未来增长。
• 市场表现：股价上涨44.2%，成为行业首选。
• 财务指标：毛利率19.24%，2017年市盈率19.12倍，股息收益率1.89%。

China Overseas Property [2669.HK]

• 收入与利润：2016年收入25.63亿港元，净利22.63亿港元，增长0.7%和93.33%。
• 业务结构：核心业务受会计影响，增值服务增长16.1%。
• 项目管道：COLI的管理面积为93.5万平米，土地储备为56.8万平米，支持未来增长。
• 市场表现：股价表现平淡，投资者期待更多并购信息。
• 财务指标：毛利率43.6%，2017年市盈率17.88倍，股息收益率1.75%。

Colour Life [1778.HK]

• 收入与利润：2016年收入13.42亿人民币，净利18.8亿人民币，增长62.16%和11.49%。
• 业务结构：收入结构受 lump-sum 影响，毛利率低于预期。
• 项目管道：管理面积39.51万平米，土地储备56.8万平米，但增长放缓。
• 市场表现：股价下跌18.5%，估值偏低。
• 财务指标：毛利率13.82%，2017年市盈率14.45倍，股息收益率2.79%。

总结

• 行业整体保持增长，头部企业表现分化。
• Greentown Service Group因清晰的项目管道和高增长潜力，成为投资者首选。
• China Overseas Property具备并购能力，但需更多资本活动推动增长。
• Colour Life估值偏低，但业务转型和潜在资产注入值得期待。
• 行业高度分散，未来并购和有机增长是主要增长动力。