20221114-华安证券-财政研究笔记（一）_从土地财政的边际变化谈起_19页_933kb

土地财政边际变化分析总结

核心内容概述

本报告分析了2015年至2022年我国31个省市土地财政的变化趋势，重点从出让金视角和财政收入视角探讨土地财政的结构性变化，并对2022年政府性基金预算收入进行了预测。

主要观点

1. 出让金视角：土地市场遇冷趋势分析

• 长期趋势：

  • 土地市场遇冷并非“一日之寒”，三个历史节点值得关注：
    • 2018年：棚改规模收缩，土地财政初现疲态；
    • 2016年：土地平均溢价率开始逐年回落；
    • 2021年：地产风险暴露，土地出让金收入首次出现负增长。
  • 2021年全国土地出让金同比增速为 -8.98%，2022年进一步下滑，10月数据环比下降，但同比出现小幅正增长，或阶段性触底。

• 短期趋势：

  • 2021年土地市场分为三个阶段：
    • 21H1：土地市场持续火热；
    • 21H2：受调控政策影响，土地市场整体降温；
    • 2022年：土地出让金整体下滑，10月或阶段性触底。

• 区域分化：

  • 2021年：部分省市仍保持正增长，如上海、北京、江苏、浙江等；
  • 2022年：仅上海未出现下滑，其他省市普遍下跌；
  • 区域稳健性排序：长三角、直辖市 > 中部人口大省 > 中西部、东北省份；
  • 地级市层面：合肥、深圳、成都保持正增长，宁波、杭州、无锡、苏州等城市连续两年下滑。

财政收入视角：狭义土地财政收入复盘

2.1 卖地收入：政府性基金预算收入的主要来源

• 定义：国有土地使用权出让收入，是政府性基金预算收入的最主要来源；
• 统计方式：财政口径下，卖地收入为实收金额，与土地出让金（合同金额）存在差异；
• 影响因素：
  • 收付实现制；
  • 土地类型差异（非住宅、综合用地与房地产市场相关性较低）；
  • 部分协议出让土地未被统计。

2.2 卖地收入表现强于土地出让金

• 2015-2021年，卖地收入逐年增长，2021年增速放缓至 3.43%；
• 土地出让金在2021年同比 -8.98%，2022年继续下滑；
• 由于往年已签约未缴清的土地出让金到账，卖地收入略高于出让金。

2.3 卖地收入变化较大省份与城市

• 卖地收入增长较大的省份：天津、江苏、湖北、上海、青海、北京；
• 卖地收入下降较大的省份：吉林、河北、辽宁、广西、甘肃、黑龙江、内蒙古、云南、海南；
• 卖地收入增长较大的城市：金华、绍兴、徐州、扬州、济南、常州、嘉兴、台州、南京、盐城；
• 卖地收入下降较大的城市：宁波、东莞、南宁、福州、杭州、温州、重庆、西安、南通、苏州等。

2.4 结构分化：卖地收入下滑，非卖地收入增长

• 2021年卖地收入占政府性基金预算收入比重下降，主要由于卖地收入减少；
• 部分省份出现非卖地收入同比高速增长，如：
  • 新疆：非卖地收入同比上涨 65.21%；
  • 甘肃、吉林、重庆：非卖地收入同比提升，对冲卖地收入下滑带来的财政压力；
• 非卖地收入增长的省份和城市：温州、武汉、青岛、泰州、临沂等。

测算结果：2022年政府性基金预算收入预测

3.1 各省预测结果

• 整体趋势：2022年全国地方政府性基金预算收入预计同比 -31%；
• 增长的省份：海南、上海；
• 大幅下滑的省份：重庆、天津、贵州、黑龙江、辽宁、吉林，跌幅预计超过 50%；
• 财政压力较大的省份：中西部和东北地区普遍跌幅较大，而长三角和直辖市相对稳定。

3.2 各地市预测结果

• 整体趋势：2022年大部分地级市基金预算收入同比下滑；
• 大幅下滑的城市：重庆、盐城、绍兴、常州、南通、天津；
• 增长的城市：深圳、连云港、枣庄、上海、菏泽，基金预算收入预计同比增长超过 10%；
• 部分城市跌幅超过50%，财政压力显著。

关键信息总结

• 土地财政收入：全国卖地收入从2015年的30784亿元增长至2021年的84978亿元，2022年预测为 72,564亿元；
• 土地市场降温：土地平均溢价率从2016年的高点逐年回落，2021年为 10.99%，2022年进一步下降至 1.70%；
• 区域差异显著：土地财政收入在长三角和直辖市表现相对稳健，中西部和东北地区则普遍下滑；
• 财政压力上升：2022年大部分省市及地级市政府性基金预算收入面临下滑，尤其是中西部、东北地区；
• 非卖地收入对冲：部分省份和城市通过非卖地收入增长缓解财政压力。

风险提示

• 底层数据处理误差；
• 测算结果可能存在偏差。