20220815-开源证券-宝龙商业-09909.HK-港股公司深度报告_规模攀升_坪效企稳_五年战略目标实现可期_25页_2mb

宝龙商业深度报告总结

核心内容

宝龙商业（09909.HK）是一家领先的商业运营服务供应商，其主要业务为商业运营服务，住宅物业管理为辅。公司以长三角为核心布局区域，通过多元品牌覆盖各层级消费者需求，并持续优化运营能力与盈利模式，实现规模与盈利的双重增长。

主要观点

• 公司定位与业务结构
  宝龙商业拥有四类品牌：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。公司还通过收购浙江星汇，拓展了商业街产品线，形成更全面的商业运营服务组合。

• 成长性与规模扩张
  公司在管面积持续增长，2021年在管面积达993万平方米，项目数量88个，其中66个来自母公司宝龙地产。未来三年计划新增商业面积超1500万平方米，其中长三角项目占比持续提升，成为公司发展的核心区域。

• 运营能力与坪效提升
  公司商业运营服务收入稳步增长，2021年同比增长29.05%，且单位面积运营收入持续提升。2021年商场平均出租率已提升至95.3%，且未来仍有优化空间。

• 盈利模式与毛利率提升
  公司采用“管理赋能，运营变现”的盈利模式，包括市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务、商业物业管理费、租户管理及收租服务、其他增值服务等。2021年商业运营服务毛利率达35.23%，住宅物业管理服务毛利率也持续改善，达24.88%。

• 科技赋能与智慧商业
  公司通过“纽扣计划”与腾讯合作，构建线上生态系统，提升运营效率与消费者体验。宝杨宝龙广场作为首个“智慧MALL”，展示了公司在智慧商业领域的布局。

• 盈利预测与估值
  预计2022-2024年公司归母净利润分别为5.16亿元、5.83亿元、6.56亿元，对应EPS分别为0.93港元、1.05港元、1.19港元。当前PE为3.7倍、3.3倍、2.9倍，估值低于行业均值，但公司盈利能力和成长性较强，维持“买入”评级。

关键信息

财务数据概览

未来三年盈利预测

区域布局与长三角

• 长三角在管面积占比从2007年的12%提升至2021年的63%，商业运营服务收入占比达69.7%。
• 长三角城市化率高于全国水平，人均可支配收入也更高，具备更强的消费需求和能力。
• 长三角项目毛利率高于其他区域，2018年达40%以上，公司未来将继续加大在该区域的布局。

风险提示

• 宏观经济不景气可能导致居民支付能力下降。
• 人工成本上升可能压缩行业毛利率。
• 市场竣工率低位及转化周期延长可能影响行业成长性。
• 汇率波动可能对财务表现产生影响。
• 高管及核心人员变动可能影响公司运营。

总结

宝龙商业凭借其在长三角的布局优势、多元化的商业运营品牌及持续提升的运营能力，实现了稳健增长。公司通过科技赋能与智慧商业的探索，进一步提升了运营效率和消费者体验。尽管面临一定的风险，但其盈利能力和成长性仍具备较强吸引力，维持“买入”评级。