20210304-华安证券-宝龙商业-09909.HK-专注商管赛道_管理规模与盈利水平齐升_3页_522kb

总结：宝龙商业2020年年报及投资分析

核心内容

宝龙商业在2020年实现了显著的业绩增长，营业收入和净利润均大幅上升，显示出公司在商业管理运营和物业管理服务方面的强劲表现。公司专注于商管赛道，通过持续优化运营能力和提升增值服务，推动了整体盈利能力的提升。分析师对公司的未来发展前景持积极态度，维持“买入”投资评级。

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主要观点

• 业绩增长显著：2020年实现营业收入19.21亿元，同比增长18.6%；归母净利润3.05亿元，同比增长70.8%；每股基本收益为0.49元。
• 商管运营贡献主要收入：商管运营收入占总收入的81.3%，达15.6亿元（同比增长17.1%），而物业管理收入占比18.7%，达3.6亿元（同比增长25.6%）。
• 在管面积扩大：商业已开业面积857万平方米（同比增长159万平方米），物业已交付面积1440万平方米（同比增长289万平方米）。
• 毛利率持续提升：商业运营毛利率32.8%（同比+3.5pct），物业管理毛利率23.1%（同比+10.2pct），综合毛利率30.9%（同比+4.5pct），归母净利率15.9%（同比+4.9pct）。
• 成本控制能力增强：销售管理费用占总收入比例较前值下降约1.0pct至8.8%。
• 三年发展规划明确：公司计划到2023年实现商业出租率95%+，开业面积1500万方+，在长三角区域排名前三；物业合约面积5000万方+，毛利率提升至25%+，增值服务收入占比40%+。

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盈利预测与估值

• EPS预测：预计2021~2023年每股收益分别为0.69、0.96、1.35元。
• PE估值：对应当前股价的PE分别为30、21、15倍。
• 投资评级：维持“买入”评级，认为公司未来6-12个月的投资收益率将领先市场基准指数15%以上。

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风险提示

• 收并购及外拓项目不佳
• 集团竣工不及预期
• 疫情反复影响业务发展

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财务指标概览

营业收入与利润

指标	2020A (百万元)	2021E (百万元)	2022E (百万元)	2023E (百万元)
营业总收入	1,923	2,712	3,662	4,825
归属母公司净利润	307	442	621	869
净利润同比增长率	70.8%	45.0%	40.4%	39.9%

获利能力

指标	2020A (%)	2021E (%)	2022E (%)	2023E (%)
毛利率	30.9	31.7	32.7	33.3
净利率	16.0	16.3	17.0	18.0
ROE	14.2	17.0	19.3	21.3
ROIC	0.14	0.18	0.21	0.23

偿债与运营能力

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
资产负债率	52.1%	50.1%	48.7%	46.8%
净负债比率	-1.59	-1.63	-1.65	-1.62
流动比率	2.20	2.27	2.29	2.35
速动比率	2.20	2.27	2.29	2.35
总资产周转率	0.43	0.52	0.58	0.63
应收账款周转率	10.24	7.00	7.00	7.00
应付账款周转率	11.01	13.28	13.28	13.28

估值比率

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
P/E	42.1	30.0	21.4	15.3
P/B	6.1	5.1	4.1	3.2
EV/EBITDA	23.1	15.2	12.6	7.9

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区域布局与战略

公司坚持“1+1+N”策略，聚焦长三角地区，截至2020年末已在该区域布局86个项目，占比71%。公司预计通过“多产品线+规模效应+管理运营”优势，进一步巩固区域市场地位，提升整体竞争力。

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结论

宝龙商业凭借强大的商管运营能力和持续提升的物业管理服务，实现了2020年的业绩大幅增长。公司未来三年的规划目标明确，预计收入与利润将持续增长，估值逐步下降，展现出良好的成长性和盈利潜力。分析师维持“买入”评级，认为其未来表现有望超越市场基准。