20210708-开源证券-宝龙商业-09909.HK-港股公司首次覆盖报告_规模奠基_运营至上_行业领先的商管开拓者_28页_2mb

宝龙商业（09909.HK）总结

核心内容概述

宝龙商业是一家领先的商业运营服务供应商，以商业运营服务为主，住宅物业管理为辅。公司自1993年成立以来，逐步发展成为国内商业运营服务行业的佼佼者，特别是在长三角地区具有显著的市场份额和布局优势。公司通过管理赋能和运营变现的盈利模式，实现了较高的收入增长和盈利能力提升。投资评级为“买入”，主要基于其强劲的内生增长、行业空间广阔以及在长三角的深度布局。

主要观点与关键信息

1. 公司概况

• 成立时间：1993年
• 发展历程：2007年开始商业运营服务，2014年向第三方物业提供服务，2015年推出数字平台，2018年与腾讯合作推进数字化战略。
• 股权结构：宝龙集团通过宝龙维京控股持有公司62.89%股份，实际控制人为许健康先生。
• 业务结构：公司业务主要包括商业运营服务和住宅物业管理服务，其中商业运营服务占收入比重较大。

2. 商业运营服务

• 业务分类：
  • 市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务：一次性收费，2020年单位面积开业收费达334元/平米。
  • 商业物业管理服务：持续运营收入，2017-2020年物管费为14.95、17.04、19.00、21.01元/平米/月，持续提升。
  • 租户管理及收租服务、多经业务：占纯租金收入比例逐年上升，2020年达24%。
• 增长情况：
  • 2020年商业运营服务收入达15.6亿元，同比增长17.06%。
  • 2021年预计新开业项目达22个，商业运营在管面积预计增长至90个。
  • 未来三年商业运营收入预计复合增速达36%，在管面积持续提升。
• 盈利模式：
  • 管理赋能，运营变现，通过市场研究、租户招揽、物业管理和增值服务实现收入。
  • 长三角区域商业运营服务收入占比达68%，毛利率高于其他区域。

3. 住宅物业管理服务

• 业务分类：
  • 预售管理服务、物业管理服务、其他增值服务。
• 增长情况：
  • 2020年物业管理服务收入达3.58亿元，同比增长26%。
  • 住宅合管比高达1.61倍，未来三年合约面积有望超5000万平方米。
  • 增值服务收入占比预计超过40%，推动毛利率提升至25%以上。
• 未来规划：
  • 公司提出住宅物管三年规划，预计2023年住宅物业管理服务收入达8.83亿元。

4. 区域布局

• 重点区域：长三角为公司重点布局区域，2020年商业运营在管面积占比达59%，商业运营服务收入占比达68%。
• 区域优势：
  • 长三角城市化率远高于全国，人均可支配收入也更高。
  • 长三角项目毛利率优于其他区域，盈利能力更强。

5. 科技赋能

• 数字化发展：公司推出“宝龙滴滴卡”移动应用程式，2018年升级为PM系统，整合财务管理与业务运营。
• 纽扣计划：与腾讯合作，推出4个新产品，涵盖客流分析、无感积分、商业大数据工具等，提升运营效率与消费者体验。

6. 盈利预测与估值

• 财务预测：
  • 2021-2023年归母净利润分别为4.49亿、6.24亿、8.57亿元，同比增长46.1%、39.0%、37.3%。
  • EPS分别为0.7元、1.0元、1.3元。
• 估值情况：
  • 当前股价对应PE为32.9、23.7、17.2倍。
  • 与主流物管公司相比，公司PE略高于行业均值，但因具备较强的运营能力和消费属性，估值存在溢价空间。

关键数据与图表

财务数据

业务发展数据

未来三年业务预测

风险提示

• 宏观经济风险：宏观经济不景气，居民支付能力下降可能影响行业收缴率。
• 行业盈利风险：人工成本上升，物管费提价困难，行业毛利空间持续压缩。
• 成长性风险：市场竣工量低位，项目转化周期延长。
• 汇率波动风险：汇率波动可能影响公司财务表现。
• 运营风险：高管及核心人员变动可能影响公司发展。

总结

宝龙商业凭借其在商业运营服务领域的领先地位和长三角的深度布局，展现出良好的增长潜力和盈利能力。公司通过科技赋能和管理创新，不断提升运营效率与服务质量。未来三年，公司商业运营和住宅物业管理服务均有望实现持续增长，盈利能力逐步改善。尽管面临一定的行业和宏观经济风险，但公司具备较强的运营能力和市场竞争力，给予“买入”投资评级。