房贷集中度新政对房企销售影响几何？基于124家样本银行数据的定量测算_24页_3mb

房贷集中度新政对房企销售影响分析总结

核心内容

2020年12月31日，央行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，旨在通过分档设置贷款上限，促进房地产行业的健康发展。该政策对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设限，并为超限银行设置过渡期进行调整，同时允许地方根据实际情况进行分档分类管理，以及不将租赁类贷款和资管新规过渡期内回表贷款纳入统计范围。

主要观点

• 多数银行达标：在124家样本银行中，个人住房贷款超标的共32家，涉房贷款超标的有43家，但主要集中在贷款规模较小的第三档和第四档银行。
• 压降规模测算：根据假设条件，2021年涉房贷款需压降3453亿元，占总规模的0.7%；个人住房贷款需压降4898亿元，占总规模的1.3%；对公房地产贷款则需压降-1446亿元，即额度可能提升。
• 对公贷款影响较小：由于个人住房贷款压降规模较大，对公房地产贷款的压降被对冲，因此对房企开发贷影响有限，甚至可能有所提升。
• 商品房销售冲击有限：个人住房贷款的压降可通过住房贷款清偿值对冲，因此对商品房销售的影响较小。

关键信息

分档及贷款上限

超标银行情况

• 个人住房贷款：第一档超标2家，第二档超标2家，第三档超标20家，第四档超标8家。
• 涉房贷款：第一档无超标银行，第二档超标5家，第三档超标32家，第四档超标6家。

压降规模及影响

• 涉房贷款压降：2021年需压降3453亿元，占总规模的0.7%。其中，第三档和第四档银行承担了主要压降任务。
• 个人住房贷款压降：2021年需压降4898亿元，占总规模的1.3%。第一档银行压降规模为0，第二档为1738亿元，第三档为840亿元，第四档为98亿元。
• 对公房地产贷款压降：2021年需压降-1446亿元，占总规模的-1.3%。其中，第一档银行压降规模为-2222亿元，第二档为-422亿元，第三档为-375亿元，第四档为-20亿元。

销售影响

• 个人住房贷款压降对商品房销售产生一定影响，但通过住房贷款清偿值的对冲，影响有限。
• 个人住房贷款平均清偿期限为7年时，商品房销售金额压降规模为负，表示可被清偿值消化。
• 清偿期限为10年时，商品房销售金额同比增速下降2.20pct。
• 清偿期限为12年时，商品房销售金额同比增速下降3.81pct。

投资建议

• 重点推荐房企：万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城A等。
• 相关受益标的：融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产等。
• 物管行业：重点推荐新大正、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、南都物业等。
• 相关受益标的：融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。

风险提示

• 房地产行业销售不及预期。
• 房地产调控政策进一步收紧。

数据分析

• 124家样本银行涉房贷款合计余额预计为476991亿元，同比增长11.36%，增速较未压降时下降0.81pct。
• 全国房地产贷款预计余额为576386亿元，同比增长13.93%，增速较压降前下降0.82pct。
• 个人住房贷款合计余额预计为369673亿元，同比增长10.28%，增速较未压降时下降1.46pct。
• 全国个人购房贷款预计余额为401350亿元，同比增长15.25%，增速较压降前下降1.53pct。
• 对公房地产贷款合计余额预计为107317亿元，同比增长15.24%，增速较未压降时上升1.55pct。
• 全国房产开发贷款预计余额为142199亿元，同比增长14.37%，增速较压降前上升1.54pct。

结论

房地产贷款集中度新政对房企销售影响有限，主要体现在个人住房贷款的压降上，而对公房地产贷款的压降被对冲，甚至可能有所提升。该政策有助于房地产行业的健康发展，同时对大中型房企更有利，其估值仍处低位，业绩确定性强，值得重点关注。