20211206-国盛证券-固定收益专题_寒冬以来的房企众生相_16页_1mb

固定收益专题总结

核心内容

2021年三季度以来，中国房地产行业面临严峻挑战，表现为销售与融资双降，信用危机蔓延，房企违约数量和金额显著增加。房企普遍面临资金紧张、拿地减少、债务展期及配股等应对措施的压力。政策层面虽有边际放松迹象，但行业基本面尚未明显回暖，2022年债务集中到期压力仍存，行业分化将持续。

主要观点

• 销售与融资承压：房地产销售面积与销售额累计增速持续下行，融资端持续收紧，境内债券净融资为负，中资美元债多呈净流出状态，信托融资骤减。
• 房企信用恶化：多数前五十房企销售收入同比和环比均下降，现金短债比普遍下行，净负债率多数上升，显示偿债压力加大。
• 国企与民企分化：国企如中国铁建、招商蛇口、保利发展等现金流相对较好，而民企如恒大、新城、阳光城等筹资明显恶化。
• 弱资质房企应对方式：弱资质房企主要通过缩减开支、债务展期、配股等方式缓解资金压力，但这些措施难以根本改善其偿债风险。
• 债务展期风险：华夏幸福、阳光城、花样年等房企债务展期频繁，部分已违约，短期偿债压力仍大。
• 配股融资：融创中国、中国奥园、旭辉地产等通过配股补充现金流，部分物业公司也参与配股。
• 行业展望：政策面出现回暖迹象，但需警惕2022年债务集中到期，以及基本面未见改善的风险。投资者可关注资金链较宽松的国企背景房企。

关键信息

• 房企违约情况：2021年以来，境内房企违约金额合计347亿元，美元债违约金额超过100亿美元。
• 政策影响：三道红线、房贷两条红线、两集中供地政策、预售资金监管等政策持续对房地产行业施压。
• 拿地情况：多数房企拿地支出大幅下降，其中佳兆业、中骏、时代中国、新城、新希望等降幅超过90%。
• 债务展期：中国奥园、花样年、阳光城、鸿坤地产等房企展期债务合计60.66亿元，华夏幸福、阳光城、花样年短期偿债压力较大。
• 配股融资：奥园、融创、旭辉等房企通过配股融资，合计募资超过100亿港元，用于补充现金流和偿债。
• 利差情况：当前AAA、AA+、AA级地产债利差分别位于历史三年53.2%、1.9%、28.2%的分位数水平，AAA级利差具备下行空间。
• 风险提示：房地产监管政策变动、房企超预期违约、再融资环境恶化等风险仍需警惕。

投资建议

• 关注国企背景房企：如首开股份、越秀地产、保利发展、中海地产等，其资金链较宽松，融资能力较强。
• 警惕高偿债压力房企：华夏幸福、阳光城、花样年、鸿坤地产等，短期偿债压力较大，需谨慎评估其资金状况。
• 关注政策变化：政策面虽有边际放松，但需关注后续政策变动对市场的影响。
• 避免高风险房企：避免资金链紧张或2022年偿债压力过高的房企，选择信用基本面较好的企业进行投资。

图表目录

• 图表1：2021年以来房地产公司违约情况
• 图表2：房地产调控相关政策
• 图表3：商品住宅销售面积累计同比
• 图表4：地产行业净融资情况
• 图表5：地产美元债情况
• 图表6：地产信托融资发行量
• 图表7：盈利指标
• 图表8：偿债指标
• 图表9：三季度房企货币资金表现情况
• 图表10：三季度房企偿债压力变化
• 图表11：各房企三季度末踩线情况
• 图表12：2021年7月起房企拿地情况
• 图表13：地产债务展期情况
• 图表14：各房企存续境内外债务到期分布
• 图表15：短期境内外债券偿还压力
• 图表16：2021年下半年房企增发配股情况
• 图表17：美元地产债到期分布
• 图表18：地产债利差走势

分析师信息

• 杨业伟：分析师，执业证书编号S0680520050001，邮箱yangyewei@gszq.com
• 李清荷：分析师，执业证书编号S0680521070001，邮箱liqinghe@gszq.com

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