20181228-光大证券-行业基本面选股系列报告之十_房地产_借镜观形_蹊径淘金_30页_3mb

房地产行业基本面选股策略总结

核心内容概述

本报告是金融工程深度分析系列中的一篇，聚焦房地产行业，特别是住宅地产，探讨其基本面选股逻辑与有效指标。报告指出，传统财务指标在房地产行业中表现不佳，主要原因是预售制度导致利润表确认滞后，因此应更多关注现金流、经营数据和估值指标。

主要观点

1. 房地产行业特点

• 住宅地产为主：住宅地产占房屋新开工面积超过70%，占商品房销售额超过80%，是房地产行业的核心。
• 受政策影响显著：房地产市场具有明显的短周期特征，受政策调控影响较大，同时受利率水平影响，股价与利率呈负相关。
• 预售制度影响财务报表：预售制度使得收入和利润确认滞后，导致利润表指标质量较差，需关注经营现金流和销售数据。

2. 有效基本面指标

• 现金流资产周转率（AT_CF）：采用经营现金流代替营业收入计算，表现优于传统周转率指标，具有较强的选股能力。
• 一致预期EP（EEP）：作为估值指标，EEP表现最为突出，具有较高的覆盖度和选股能力。
• 季度销售金额同比增速：经营数据中表现最强，能有效反映公司销售能力，有助于预测未来业绩。

3. 选股策略构建

• 策略逻辑：结合现金流资产周转率（AT_CF）和一致预期EP（EEP）构建选股策略，再结合销售金额增速筛选股票池。
• 具体步骤：
  • 子策略一：剔除现金流资产周转率排名后1/2的公司。
  • 子策略二：剔除销售金额增速排名后1/3的公司。
  • 最终筛选：取上述两个子策略的交集，并筛选一致预期EP较高的股票，持仓数量为股票池的20%。
• 策略表现：
  • 回测期（2009年1月1日至2018年12月21日）：年化收益达27.9%，年化超额收益15.5%，信息比率1.20，月度胜率64.2%。
  • 2018年以来：策略净值下跌19.8%，超额房地产行业等权指数5.5个百分点。
  • 流通市值加权策略：年化收益25.6%，年化超额收益14.8%，信息比率1.16，月度胜率62.5%。

关键信息

1. 指标有效性测试

• 财务指标：传统指标如营业收入、净利润增速效果不佳，而采用现金流计算的指标（如AT_CF）效果显著提升。
• 估值指标：EEP（一致预期EP）在多个指标中表现最佳，具有较高的覆盖度和选股能力。
• 经营数据：季度销售金额同比增速在不同测试期和样本范围内均表现出较强的选股能力，且具有较好的单调性和盈亏比。

2. 数据来源与处理

• 股票池：基于中信行业分类，剔除非住宅地产公司和收入规模最小的40%公司，以保证测试的有效性。
• 测试期：2009年1月1日至2018年11月30日。
• 换仓频率：每月调仓一次，以捕捉最新经营数据。

3. 风险提示

• 模型有效性：基于历史数据构建的模型可能随着行业格局变化而失效。
• 短期波动：基本面选股策略注重长期收益，短期可能面临市场风险。

策略构建与回测

1. 策略构建方法

• 筛选标准：AT_CF指标排名后1/2的公司被剔除，销售金额增速排名后1/3的公司也被剔除，最终筛选EEP较高的股票。
• 持仓数量：最终持仓名单为原始股票池的20%。

2. 策略表现

• 等权策略：年化收益27.9%，年化超额收益15.5%，信息比率1.20，月度胜率64.2%。
• 流通市值加权策略：年化收益25.6%，年化超额收益14.8%，信息比率1.16，月度胜率62.5%。

3. 持仓名单

• 最新一期持仓名单（2018年11月30日）：包括9只股票，如中粮地产、蓝光发展、绿地控股、新城控股、滨江集团等。

附录信息

• 股票池：包含146只股票，剔除非住宅地产和收入规模较小的公司，以确保测试的代表性。
• 成长指标：采用利润TTM的二次回归系数计算业绩增长加速度，N=8为常用参数。
• 稳健指标：稳健增速和稳健加速度用于衡量公司业绩的稳定性。

图表说明

• 图1-2：展示房地产行业股票数量及市值分布。
• 图3-4：反映住宅、商业地产等各类房屋新开工面积和销售额占比。
• 图5-16：分析房地产公司财务、经营数据及资产结构。
• 图17-23：展示现金流资产周转率、EEP、销售金额增速等指标的分组净值表现。
• 图24-27：显示AT_CF+EEP策略的净值走势及收益表现。

结论

本报告构建了一套基于现金流资产周转率、一致预期EP和销售金额增速的房地产行业基本面选股策略，具有较强的选股能力和稳定的收益表现。建议投资者关注这些指标，以辅助决策，同时注意策略可能因行业变化而失效的风险。