20131104-安邦咨询-房地产行业_通讯_17页_447kb

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要围绕房地产行业与金融行业的融合趋势、房地产市场现状及政策动向展开分析。内容涵盖房企与银行的生态关系转变、房地产行业财务状况、各地房地产市场动态、政策调控方向以及海外房地产投资环境等方面。

主要观点与关键信息

1. 房企与银行的生态关系转变

• 房企正积极向金融领域拓展，如万科入股徽商银行、越秀地产收购创兴银行股份，标志着房地产金融化趋势加速。
• 房企涉足金融领域，不仅是为了利润多元化，更是为了拓宽融资渠道，缓解资金压力。
• 银行与房企相互渗透，可能放大行业风险，需警惕金融与地产的联动影响。

2. 房地产行业财务状况

• 2013年三季度，104家上市房企平均毛利率降至36.7%，同比下降3个百分点，为三年来新低。
• 保利地产和金地的三季报显示，其经营活动现金流净额大幅下降，反映房企资金紧张。
• 房地产进入直接融资时代，直接融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

3. 各地房地产市场动态

• 北京：10月新建住宅签约套数环比下降29.5%，二手房网签量连续5个月环比上涨后首次回落，但均价突破3万元/平方米。
• 上海：10月土地出让金达113.5亿元，住宅成交均价上涨1.33%，房价持续攀高，市场供需紧张。
• 杭州：新建商品房库存量创历史新高，楼市形势不乐观，房价上涨压力大。
• 深圳：写字楼市场租金稳中有升，甲级写字楼空置率下降，但整体吸纳量下降。
• 东莞：楼市成交活跃，库存量低，预计第四季度仍将延续热销趋势。

4. 房地产政策调控方向

• 中央政府强调构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
• 土地差别化政策有望出台，以促进小城镇发展，解决用地指标分配不均问题。
• “383”方案提出农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，小产权房问题将逐步解决，但不会简单转正，而是通过补缴土地出让金等方式妥善处理。

5. 国际房地产市场趋势

• 英国楼市面临泡沫风险，政府考虑对海外投资者征收资本增值税，可能影响中国资本的海外置业行为。
• 巴克莱等外资投行看空香港房价，预计2015年底至少下跌30%，政府已出台措施抑制房价过快上涨。

风险与机会提示

机会

• 社区金融：成为房企转型的重要方向，如万科参股银行、花样年推出社区金融服务，提升企业综合竞争力。
• 住宅产业化：有望纳入房地产调控长效机制，推动住宅生产方式的工业化发展。

风险

• 楼市库存压力：杭州等城市库存量高企，楼市形势不容乐观。
• 房地产泡沫风险：部分城市房价上涨过快，可能引发市场调整。
• 金融与地产联动风险：房企与银行合作可能放大行业风险，尤其在当前经济环境下。

数据与趋势分析

政策动向

• 土地流转：林地向宅基地开放，允许农村集体土地进入非农市场，但需补缴土地出让金。
• 土地差别化：国土部推动土地差别化政策，重点支持小城镇发展，解决用地指标分配不均问题。
• 房地产调控：从限购转向增加供给，保障房建设成为重点，同时加强对市场秩序和金融风险的监管。

市场前景展望

• 房地产金融化：房企涉足金融领域，推动房地产进入直接融资时代。
• 市场分化：一线城市房价持续上涨，而三四线城市面临库存压力，市场分化加剧。
• 政策影响：政府调控政策转向以增加供给为主，但需警惕政策执行力度不足带来的市场波动。

总结

房企与金融行业的融合趋势明显，房地产金融化正加速到来，但伴随而来的风险不容忽视。各地房地产市场呈现分化态势，一线城市成交活跃，房价上涨，而三四线城市库存压力大，市场前景不明朗。政策层面，政府正推动土地差别化、住宅产业化等改革，以促进房地产市场的健康发展。同时，国际市场上，英国和香港楼市面临调控压力，可能对海外投资者产生影响。