20220222-东方金诚-2021年房地产行业回顾_行业信用风险底部已现_四季度政策风向迎来拐点_15页_5mb

行业信用风险底部已现 四季度政策风向迎来拐点总结

核心内容

2021年房地产行业经历了政策收紧与市场下行的双重压力，信用风险集中释放，但四季度政策逐步转向缓和，标志着行业信用风险底部已现。2022年，尽管政策基调趋于温和，但房企信用风险仍维持较高水平，尾部房企风险出清将持续一段时间。

主要观点

• 政策调控：2021年政策面表现为“前紧后松”，前三个季度监管政策全面收紧，抑制房地产行业过度扩张；9月后政策逐渐缓和，释放维稳信号，但政策效果仍需时间显现。
• 市场需求：房地产市场自2021年下半年起迅速转冷，销售面积和销售额同比大幅回落，房价下行压力显著增加，仅一线城市二手房价格在12月出现环比转正，显示企稳迹象。
• 投资端变化：全国房地产土地购置面积和溢价率大幅下降，民营房企拿地能力减弱，国企“托底”作用凸显，房企加速竣工回款以缓解资金压力。
• 融资困境：融资政策收紧导致房企债务融资困难，特别是民营房企信用债和美元债信用风险集中爆发，融资利率与期限分化明显。
• 2022年展望：2022年房企境内外债券到期偿付压力仍高，政策回暖但效果滞后，房地产市场降温未结束，信用风险预计仍维持高位。

关键信息

一、行业政策

• 融资政策：2021年1月1日“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度正式生效，对房企融资端产生强烈限制；9月后政策逐步放松，强调“两个维护”。
• 购房政策：2021年上半年限购、限售、限贷等政策升级，下半年多地出台限跌政策，降低交易税费和购房补贴以稳定市场。
• 土地供应政策：2021年全国22城首次实行三轮集中供地模式，表现为“一热、二冷、三稳”；民企拿地能力减弱，国企主导市场。

二、房地产市场需求

• 销售情况：2021年全国商品房销售面积和销售额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，同比增速分别为1.90%和4.8%，较上年下降3.9和0.7个百分点。
• 价格表现：2021年12月70城新建住宅价格全线环比负增，仅一线城市二手房价格环比转正，显示市场企稳迹象。

三、房地产投资端

• 土地市场：2021年全国土地购置面积同比下降15.5%，土地溢价率从年初高点降至年末最低水平。
• 新开工与竣工：新开工面积同比下降11.4%，竣工面积同比增长11.2%，房企加速竣工回款以补充现金流。

四、融资端情况

• 信用债市场：2021年房企信用债发行额和净融资额大幅萎缩，净融资额同比下降45.9%；民营房企信用债发行利率显著高于国企。
• 美元债市场：2021年美元债净融资额仅为2.21亿美元，同比下降99.27%；多家房企美元债违约，信用风险集中爆发。
• 2022年偿债压力：预计2022年房企境内外债券到期偿付压力仍高，政策改善滞后，市场信心尚未恢复。

2022年展望

• 政策预期：政策基调趋于温和，但政策落地效果需时间，融资环境改善仍需观察。
• 市场趋势：房地产市场降温过程尚未结束，销售端承压，房企资金链紧张局面未明显缓解。
• 信用风险：预计2022年房企信用风险仍维持较高水平，尾部房企风险出清将持续一段时间。

附表与图表说明

• 附表1：2021年房地产行业相关政策汇总，包括“三道红线”、集中供地、房地产税试点等。
• 附表2：2021年房地产行业违约债券列表，涵盖多个房企及债券违约情况。
• 图表1-13：提供销售面积、销售额、价格变化、土地购置、融资情况等数据，直观反映市场动态与政策影响。